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2020年03月16日
不動産売却の知識とノウハウ

不動産売却は仲介と買取どっちがいいの?特徴や査定額の違いを知っておこう

不動産売却には、一般市場に流通させる「仲介」と不動産業者に直接購入してもらう「買取」の二種類がありますがどちらがいいのでしょう?

仲介と買取は別物なので、それぞれの違いや目的について、特に査定額(売主側から見ると売却額)に焦点を絞って解説します。

仲介査定の要旨

一般的に言う不動産査定は、この仲介査定を指します。

中古車や宝石・貴金属の下取り(買取)査定とは異なり、高ければ良いという問題ではありません。

 

不動産業者が買い取るわけでなく、一般市場に流通(仲介)させて売却するための査定になります。


不動産業者は、「市場に売り出したら、いくらで売れるのか」について、物件の調査結果をもとに成約予想し査定報告書にまとめます。
 

ところが、この仲介査定額は不動産業者によってバラツキが出てきます。おもな要因は次の通りです。

 

査定額にバラツキが出る要因

①需要予測(成約予想)に対する見立てのズレ

情報量が多く経験値の高い担当者が査定する場合は、精度の高い査定額が示されます。ここでいう精度とは、実際に売れる価格(成約金額)と乖離が少ないことを言います。

物件そのものが持つ魅力や立地環境から、どのくらいの需要を掴んでいるかがわかります。

ちなみに、最近私が不動産ポータルサイトで見つけた例では、同一の区分所有マンションで過去一年以内に4000万円を超える価格で取引されているのに、事故物件でもないのに3000万円を切った価格で売ってしまったというケースがあります。

明らかに、需要予測の見立てに誤りがあった事例です。

 

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【事例解説付】家が売れない原因分析から実践解決策までのプロセスを公開

 

②単に媒介を受託したいがために、需要よりも高い価格を提示する問題

一言でいうと、担当者の本心では「現実問題、査定額どおりには売れないよなぁ」と思っているのに、とりあえず競合不動産業者を蹴落として媒介契約を締結するために、売主が喜ぶ高値の査定額を出しておこうというケースです。

時間の経過をみて、「売主さん、価格をもっと下げないと売れそうにないですね・・・」というシナリオが待っています。


これは売主のデメリットにつながるので注意が必要です。

デメリット1. 機会損失(時間の浪費)

最初の需要予測から逸脱した売出価格のままでは、価格改定でもしない限り、いつまでたっても売れません。

その間に経過する時間(期間)は無意味となり、時間がもったいないと言えます。
 

デメリット2. 価格を下げても売れにくくなる


①後から売りに出される類似物件に有利に働き、後出しに勝機があります。

購入者は比較検討のうえ意思決定を行なうので、残念ながらあなたの物件は絞り込みに漏れてしまう可能性が高いでしょう。

後から売りに出される物件から順に売れていくという厳しい現実を目の当たりにしなければなりません。


②購入者は毎日といっていいくらい不動産会社のウェブサイトやポータルサイトを眺めて物件をチェックしています。

数か月間売れずにいると、情報の鮮度も下がり、また売れ残り物件というレッテルを貼られてしまいます。

そうなると、せっかく価格を下げて売りに出しても、お客様の反応が薄く問い合わせや内覧につながらないことが多々あるので、売主にとっては大きな損失と言えるでしょう。

 

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買取査定の要旨

不動産の売却をご近所に知られたくないすぐに売って換金したい等の事情がある場合は、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。

買取価格には相場がなく、不動産会社によって異なります。

函館市の場合で実勢価格(=仲介で売れる金額)の70%前後、東京など首都圏の中古マンションでは80~85%と聞きます。売主にとっては、仲介で売る方がはるかに得です。

稀少性や人気度など、物件の個別要素との兼ね合いで買取価額が決定されます。

 
不動産を買取してもらう場合のメリット・デメリットについては、詳しく解説した記事をご参照ください。


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この記事を書いた人
藤原 滋己 フジワラ シゲキ
藤原 滋己
函館ラ・サール卒。商船系データ通信会社から建築・不動産産業界へ転身。宅地建物取引士+二級建築施工管理技士。ハウスメーカー勤務時代に、木造住宅の工事監督のちに住宅・アパート・店舗・寺院など様々な建築物の営業を経験しました。建築不動産の営業歴は通算25年。 安心かつ安全な不動産取引のために、これまで培ってきた知識や経験・ノウハウを、お客様へのサービスのために全力で提供します。遠慮なく何でもご相談ください。きっとお役に立ちます。
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