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2020年03月08日
不動産売却の知識とノウハウ

不動産の訪問査定とは?訪問査定の調査内容から報告までのプロセスを詳細解説

不動産を売却する前段階では、不動産会社による訪問査定が行われます。
実際の査定ではどのようなことを調べるのでしょうか。

不動産業者によっては査定結果にバラツキが出ると聞きますが、営業力のある会社は査定調査自体がそうでない会社と比べて大きな差があります。

ここでは、調査の実施から査定報告書が完成するまでのプロセスに沿って、内容を詳しく解説していきます。

不動産査定調査編

不動産の査定には「訪問査定」と「簡易査定」の二種類の方法があります。

ここでは、訪問査定に焦点を当て解説します。

1.書類の確認とヒアリング

現地訪問の際に確認する項目や内容を記載します。

①   売却理由
②   売却の期間
  住み替え計画の場合、期限があるかないかで販売の仕方が変わります。
③   事件事故等の告知事項の確認
④   リフォームや修繕履歴の確認
⑤   暮らしてみての感想(長所・短所)
⑥   日頃利用する生活利便施設の情報
⑦   各種書類の確認
 

入居中の不動産売却は、売主のお引越し作業が発生するため、不用品処分や引越し会社の紹介、各種手続きについて助言いたします。


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不動産売却に必要な書類は?売主が査定依頼に用意するものリスト

 

2.現地調査における確認事項

①道路の種類、幅員
公道or私道、道路の幅員、建築基準法上の道路の種類を調査

②敷地境界標(杭)の有無や越境状況
日常的にも、土地の境界線をめぐるトラブルが多いため、境界標の有無や植栽、コンクリート塀などの工作物に越境がないかどうかを調べます

③庭や外構工事の仕上げ・グレード
建物本体以外の外構工事も査定価格に反映されます

④建物外壁等の劣化状況
建物の現況を買主に告知するためにチェックします

⑤電気ガス水道等、各種ライフライン

⑥建物内の現況確認
・傾き・ゆがみ等、構造上の不具合の有無
・目視による雨漏り、その他不具合チェック
・設備機器等の作動状況や経過年数

⑦建物デザインや設計に関する確認
・担当した建築家や施工会社の確認
・新築時の設計コンセプトや工夫
・庭や菜園がある場合、植栽の種類や名称、収穫する野菜等

⑧修繕や改修が必要と思われる部位・範囲のチェック
目視確認が主ですが、潜在的な建物の不具合を発見できる場合があるので、入念にチェックします。

⑨リノベーションのしやすさ等
現地確認の際に気づいたことは、内覧時の説明に活かしています。


 

3.法務局調査

法務局では、土地建物登記事項、公図、地積測量図、建物図面等の取得を行ないます。

4.役所調査

①建築行政課での調査

・用途地域や法令制限の確認

・建築計画概要書や確認済証・検査済証交付証明の取得

検査済証とは建築行政課の完了検査に合格した建物に交付される証明書です。売主が保有しているとよいのですが、過去に中古住宅として購入した経緯がある場合は、前所有者から引き継がれていない場合も考えられます。

完了検査を受けていない建物は、違反建築の疑いが出てきますので、入念に調査します。

・私道の場合、種類や位置指定、幅員等の確認
建築基準法では、円築物の敷地は幅員4M以上の道路に間口2M以上接していなければなりません。

これを接道義務と言いますが、この条件を満たしていない場合は「再建築不可」とされ、不動産の価値を大きく左右します。そのため、われわれは道路幅員と敷地の間口をしっかり確認します。


②土木部での調査

公道の場合、道路名称や幅員、道路台帳の閲覧等を行ないます
 

③水道局(函館市の場合は企業局)

・上下水道本管の道路敷設状況の確認、図面の取得
・水道私設管の権利状況、隣接地への越境横断等のチェック
・下水道受益者負担金の有無

 

5.交通機関や周辺施設の確認

実際に現地周辺を廻って、確認作業を進めます。

・交通手段
・生活利便施設
・嫌悪施設
・都市ガス配管の敷設状況チェック

不動産査定報告書作成編

物件調査をひととおり終えたら、いよいよ査定計算と報告書の作成作業に移ります。

6.成約事例や売出事例の調査

査定額算出の主たる要因となる過去データのチェック作業です。

・レインズ成約事例や国交省取引価格のチェック
・自社の過去成約事例の分析
・同業者への聞き取り

 

7.査定報告書の作成

査定報告書は、おもに以下の内容で構成されています。


①   査定対象となる土地の個別要素に関する調査結果
②   成約事例(取引価格)データ紹介
③   販売中事例データ紹介
④   査定対象となる建物の個別要素に関する調査結果
⑤   類似物件の成約事例紹介
⑥   増減化要因や市場性の分析に関する所感(査定の根拠)
⑦   対象物件の販売に際しての注意事項
⑧   土地建物の査定額と成約予想金額の提示
⑨   売出価格の提案と販売戦略の説明
⑩   売主が行なう手続きや負担する費用の説明
⑪   売却のスケジュール
⑫   調査で入手した資料の添付等

8.査定結果のご報告

査定額を算出した背景や根拠、対象物件の販売戦略や市場性、そして当社の業務サービスの説明等について説明します。売却に備えて、売主の心構えや準備についても、質疑応答をまじえて解説します。
 

ゆっくり時間をかけてご検討いただき、不動産会社の販売戦略や提案内容にご納得できれば媒介契約の手続きへ移ります。

不動産査定に関するその他の知識

不動産査定に必要な日数

土地の場合は近隣の成約事例等のデータが揃えば、2~3日後に査定報告書の提出が可能ですが、建物がある場合は先述のように調査対象が広がるため、一定の時間がかかります。

当社の場合で、他の業務との兼ね合い、また物件の販売戦略とあわせての査定報告になりますので、おおよそ一週間程度の時間を頂戴しています。

不動産査定の費用

実際にご売却を検討している場合の査定は無料です。

但し、相続や離婚調停等により査定書が必要な場合は、有料で対応しています。業務の混み具合によってはお引き受けできない場合がありますのでご留意ください。


もしかしたら、「査定は簡単でいいよ」、「おたくに頼むと決まってから、詳しく調べればいいのでは?とお思いになるかもしれません。

でも、ラフな調査では、精度の高い査定は出来ないのです。

「詳しく調べてみたら、重大なことを見逃していたことに気づきました」では、プロの仕事とは言えませんからね。
査定報告書が完成するまで、少しの間お待ちいただけると幸いです。

 
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この記事を書いた人
藤原 滋己 フジワラ シゲキ
藤原 滋己
函館ラ・サール卒。商船系データ通信会社から建築・不動産産業界へ転身。宅地建物取引士+二級建築施工管理技士。ハウスメーカー勤務時代に、木造住宅の工事監督のちに住宅・アパート・店舗・寺院など様々な建築物の営業を経験しました。建築不動産の営業歴は通算25年。 安心かつ安全な不動産取引のために、これまで培ってきた知識や経験・ノウハウを、お客様へのサービスのために全力で提供します。遠慮なく何でもご相談ください。きっとお役に立ちます。
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