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2020年03月08日
不動産売却の知識とノウハウ

不動産売却トラブルを回避するために、売主が注意すべきこと

不動産の売却に際して、あらかじめトラブルを招きそうな要因を洗い出し、その芽を摘み取っておくことは、安全安心な取引を進めるために重要なことです。

ここでは、不動産売買取引のトラブル回避のために売主が注意しなければならない重要項目について解説します。

1.相続登記は売却開始前に完了させましょう

単独登記か共有登記かの方向性を決め、相続人の間で協議して遺産分割協議(案)の内容をまとめます。その案を司法書士に確認してもらい、問題なければ不動産の相続登記を申請します。



不動産を仲介する実務家の観点から話すと、共有登記で売主が複数いる場合に、買い手がついてから共有者同士で揉めてしまい、売主側に帰すべき理由で破談になる例があります。 


こうなると、仲介業者や買い手のみならず、融資を申し込む銀行や買主がリフォームを依頼する予定だった建築会社なども含め、複数の関係者に多大な迷惑や損害を与えることになるので、売却益の分配方法をきちんと決めたうえで登記名義人は単独にしておくことが望ましいといえます。

 

また、共有者が複数いる場合は、残金決済時の日程調整ばかりでなく、決済場所(地)までの宿泊交通費等、経費の面でも合理的です。

2.境界確定の実施

不動産取引におけるトラブルで最も多いのが、敷地境界線をめぐる揉め事です。実務的には次のようなケースがあります。

①境界標が不明もしくは無くなっている箇所がある

売主には境界明示義務がありますが、境界標が設置されていなければ、売買対象となる敷地の範囲を買主に説明できません。


また、境界標は設置されていても、隣接地所有者に現地立会いを求めたところ、境界標の中心が境界線であるはずなのに、「境界標の端部が境界線であると認識している」と主張されてしまっても困るわけです。



境界標が、最近になって設置されたものならともかく、数十年前に行われた測量時に設置されたものであれば、当時と現在の測量技術や機器の精度から見て、その信ぴょう性には疑問符がつきます。



疑わしいときは、土地家屋調査士に依頼して測量の成果を求めるしかありません。

買い手が見つかってから、あわてて測量を実施するのは得策ではありません。不動産を売ることを決めたら、販売開始前に境界確定を済まておきましょう。

 

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②越境の問題

境界線上にあるコンクリートブロック塀などに越境があった場合、その工作物の所有者が自分か隣接地所有者かに関わらず、円満に協議を整えたうえで買主に引き渡さなければなりません。トラブルを抱えたまま、新しい所有者に引き継ぐわけにはいかないからです。

 

このような場合は、土地家屋調査士に実測してもらい、支障となる工作物や植栽等が境界線からどれくらい越境しているか、正確なところを把握しておかなければなりません。相手方と協議するためには客観的な事実(証拠)が必要になるからです。

 

不動産を売り出す前段階では、前述の相続登記と同様に、境界線をめぐるトラブルの芽を摘んでおくことも大切です。

 

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3.告知事項の作成及び情報開示

告知書の記載内容

当社が所属する公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会(以下、全宅連)で標準書式として推奨する「物件状況確認書(告知書)」には、全部で12の告知対象項目があります。

<建物>
1.雨漏り
2.白アリ被害
3.建物の瑕疵(傾き・腐食・不具合等)
4.石綿使用調査結果の記録
5.給排水施設の故障・漏水
6.建物新築時の資料及び分譲業者名
7.住宅性能評価
8.耐震診断及び地震に対する安全性に関する資料
9.増改築・修繕・リフォームの履歴及び資料
10.建物状況調査

 


<土地>
11.境界確定の状況・越境
12.土壌汚染の可能性
13.地盤の沈下・軟弱
14.敷地内残存物(旧建物基礎・浄化槽・井戸等)
15.騒音・振動・臭気等
16.周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設等
17.近隣の建築計画
18.電波障害
19.近隣との申し合わせ事項
20.浸水等の被害
21.事件・事故・火災等
22.その他売主から買主へ引き継ぐべき事項

 

告知内容については、不動産会社の担当者と面談のうえ記入していくものですが、あらかじめ対象項目が把握できていると準備しやすいと思い、記載させていただきました。

 

特に、買主にとって最大級に関心が高いのは22番の「事件・事故・火災等」についてです。いわくつき物件、心理的瑕疵がある物件などと呼ばれたりもしています。

 

心理的瑕疵がある場合

心理的瑕疵物件とは、自殺、他殺、火災といった事件事故があった物件を指します。

事件や事故の程度や、時期の問題によっても異なりますが、このような物件は、仲介の受託を断る不動産業者が多いので、市場に流通されることがほとんどありません

買主にとっては購入の意思決定において、重要かつ最大の関心事であるため、売主は不動産業者に売却の相談をする際に、自主的に誠実に告知することが望ましいと言えます。



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建物等に欠陥や不具合、機器の故障等がある場合

前述の告知対象項目でいうと、1・2・3・5番が該当します。

中古の一戸建ては、新築時以降、時間の経過とともに自然損耗や経年劣化が進行しています。逆に、不具合がまったくゼロの物件は無いはずです。


例えば、雨漏りに関して言えば、以下の該当する部分にチェックを入れて、現在の状況を告知します。

□現在まで雨漏りを発見していない
□過去に雨漏りがあった(箇所や修理工事の未・済を具体的に記載します)
□現在雨漏り箇所がある(箇所を記載します)


また、建物の瑕疵でいうと、傾きや腐食、不具合等について、所有者として知り得ていることを包み隠さず誠実に告知する姿勢が求められます。
 

不動産について「隠れた瑕疵」(引き渡しの時に気が付かなかった欠陥や不具合)がある場合には、売主は無過失責任を負うことになっています。

隠れた瑕疵を知っていて告げなかった場合は、さらに深刻なトラブルを招くことになるので、正しく告知し、将来の紛争防止に役立てましょう。

 

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この記事を書いた人
藤原 滋己 フジワラ シゲキ
藤原 滋己
函館ラ・サール卒。商船系データ通信会社から建築・不動産産業界へ転身。宅地建物取引士+二級建築施工管理技士。ハウスメーカー勤務時代に、木造住宅の工事監督のちに住宅・アパート・店舗・寺院など様々な建築物の営業を経験しました。建築不動産の営業歴は通算25年。 安心かつ安全な不動産取引のために、これまで培ってきた知識や経験・ノウハウを、お客様へのサービスのために全力で提供します。遠慮なく何でもご相談ください。きっとお役に立ちます。
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