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2020年03月18日
不動産売却の知識とノウハウ

「家を売る」不動産売却に成功する完全マップ

人口減少・空き家増加に伴う不動産供給過多時代では、依然と比べて不動産の売却はたいへん難しくなりました。

中古の一戸建てやマンションを売り出してみたものの反響が来ない、内覧予約が入らない。不動産会社の営業担当に相談しても、売れない原因や理由に明快な回答も得られず、価格を下げましょう以外に改善策の提案もなく、オーナーは不動産がなかなか売れないばかりか悩みやストレスが募る一方の日々です。

このような状況から脱却し一日も早く成約を迎えられるよう、業界歴25年の宅建士が不動産売却を成功に導くために必要な知識から事例紹介を通じた実践解決策を公開します。

「家を売る」「マンションを売る」際の不動産売却事典またはバイブルとして、成約日を迎えられるまで繰り返しご活用いただければ幸いです。

本記事の信頼性

宅建士が15年間の不動産売買仲介の現場て得た経験を、実際に成約に結び付けた事例を紹介しつつ、中古マンションや中古戸建の実践的な販売施策としてノウハウや考え方を公開しています。

これらは、木造住宅の現場監督や建築営業で培った経験を合わせて通算25年の教訓から得たエッセンスを集約しています。

 

なお、不動産売却成功の法則ともいえる核心部分の実践例や解決策からご覧になられる場合は、不動産売却の応用編から読み進めてください。

あなたが不動産を売却する場面で、ご活用いただけますと幸いです。
 

1. 入門編|パートナー選びや悩み・ストレスのこと

家やマンションを売るに際して、良い不動産会社に出会えることが、不動産売却の成否をわける最初の重要な分岐点です。ここでは、不動産業者の選び方の本質を解説します。

まずは、ここから理解を深めましょう。

不動産会社の選び方について

 

■記事名:不動産売却はどこがいい?「失敗しない不動産仲介業者選びの秘訣」

 

不動産売却で成功するには、良いパートナー選びが決め手になります。不動産会社選びの注意点や、見るべきポイントや考え方をまとめました。

 

相談事例にみる不動産が売れない悩みとストレス、そして解消法の提言。

 

■記事名:相談事例にみる不動産が売れない悩みとストレス、そして解消法の提言。

 

家やマンションなどの不動産が「早期に売れた」、また「高く売却できた」人は、総じて依頼した不動産仲介業者に対する満足度は高いものです。

問題は思うように売れない場合です。

 
ここでは業界歴25年のキャリアをもつ宅建士が、これまでに受けた数々の相談事例の中から、売主が不動産売却中に抱く悩みやストレスの代表的なものをご紹介しつつ、皆さまに懸案事項解消のヒントを得ていただきたいと願います。

2. 基礎編|査定の知識に関する記事6本

家を売る場合に、いくらで売り出すかの根拠となるのが査定額です。

査定の種類や内容、方法、そして注意事項について学びます。査定に関する記事を6本ご用意しました。

2-1 家を売る際の不動産査定依頼に必要な書類を解説

■記事名:不動産売却査定時の必要書類を解説

 

あらかじめ調査に役立つ情報や査定に影響を与える書類を、売主側で用意できていると、正確かつスピーディに査定結果を報告できます。必要書類のチェックリストとしても利用できる内容にまとめました。

2-2 家を売るときの査定の種類や方法をわかりやすく解説

■記事名:不動産の「仲介査定」と「買取査定」の違い

 

家を売る場合には不動産業者に査定依頼を行ないますが、この査定には買取査定と仲介査定の二種類があります。それぞれの意味や用途、違いについて学べる内容にまとめました。

 

2-3 家を売る場合に実施する訪問査定ついて解説

■記事名:不動産査定内容と流れについて解説

 

実際に不動産会社が行なう査定の流れに沿って、調査項目や範囲を解説しています。調査する対象が事前に把握できていると、そのぶん売主は準備しやすくなります。

 

2-4 不動産査定報告を受ける際に、売主が確認すべきポイントと注意事項

■記事名:家の査定はどこを見る?何を聞く?|不動産査定の注意点と確認事項

 

査定報告を受けた後、売主は不動産会社を決定する段階へ移るので、ここは重要なステップになります。
不動産会社から査定結果の報告を受ける際に、売主として確認しておきたい事項や質問すべき事項を整理しました。

2-5 不動産一括査定サイトのデメリットについて

 

■記事名:不動産一括査定サイトのデメリットを考察

 

あまり知られていない不動産査定一括サイトのデメリットを記事にまとめました。どんなことでも、長所・短所を理解したうえで判断することは重要です。

 

2-6 不動産の売却で失敗しないために、査定額は絶対に無視してはいけない。

■記事名:失敗例から学ぶ、不動産査定額と売り出し価格の決め方。

 

物件の価値に見合わない高値で売り出すと、長期間売れ残るリスクが高まり、結果的に査定額を大きく下回る金額で売らざるを得なくなり損失が拡大します。


不動産売却に失敗しないための、査定額と売出価格の設定に対する考え方を、失敗事例から学びます。

3. 中級編|売却の知識に関する記事8本

不動産売却の取引の全体像や流れ、売主が負担する諸費用やトラブル防止のための注意事項を学びます。不動産売却に知識について記事をご用意しました。

 

3-1 家を売る流れを徹底解説

■記事名:不動産売却の流れを徹底解説

 

不動産を売却する際の取引全体の流れを整理して解説しています。全体像が見えると売却の計画が立てやすくなりますのでご覧ください。

 

3-2 不動産売却時の諸費用を徹底解説|売主編

■記事名:不動産売却時の諸費用を徹底解説|売主編

 

不動産を売却した場合に売主が支出する経費についてまとめました。支出項目に見落としがあると資金計画が狂ってしまうことになるので、できる限り細かく項目を拾い上げてみました。

 

3-3 不動産売却でのトラブルを防止するために、売主が注意すべきこと

■記事名:不動産売却でのトラブルを防止するために、売主が注意すべきこと

 

不動産の代金決済や物件引渡しを迎えるまでの、売却中(販売中)に起こりそうなトラブル項目についてリストアップし解説しています。
「備えあれば憂いなし」です。ぜひご覧ください。

3-4 不動産会社に買取りしてもらう場合のメリットについて

 

■記事名:不動産会社に買取りしてもらう場合のメリット・デメリットを解説。

 

売主側の個別事情により、不動産業者に買取りを依頼する方法を選択される方がいます。不動産業者に物件を買い取ってもらう場合のメリット・デメリットについてまとめました。
 

3-5 一般媒介と専任媒介で迷った時の選び方

記事名:【自己診断シート付】一般媒介と専任媒介の違いと選び方。媒介契約はどっちがいいの?

 

「一般媒介」、「専任媒介」、「専属専任媒介」の3種類の違いと、どれが自分に適しているかを知ることはとても大切なことです。

記事の後半では、自己診断シートを活用して、どの媒介契約が自分に適しているかを実際に調べてみます。

3-6 土地の売却時に境界測量が必要な理由

■記事名:土地の売却時に境界測量が必要な理由

 

不動産取引におけるトラブルや悩みごとの中で、最も多いと言われるのが「敷地境界線を巡る紛争」です。

 
ここでは不動産トラブルの防止、かつ円滑な取引の推進のために、土地の売却時に境界測量が必要な理由を解説しています。

3-7 不動産売買の決済当日に必要な書類は?

■記事名:不動産売買決済の流れと必要書類を確認しよう

 

売買契約の締結を済ませ、いよいよ残金決済と物件の引き渡しを迎える段になりました。

ここでは、買主が銀行の住宅ローンを利用して購入する場合を想定し、決済当日の手続きや必要書類を解説します。 

3-8 家を売る際の内覧準備のポイント|見学者の来訪に備えて売主が準備すべきこと

■記事名:家を売る際の内覧準備のポイント|見学者の来訪に備えて売主が準備すべきこと

 

住みながら家を売る際、売主としては内覧されるお客様をお迎えする準備をしっかり整えておきたいものです。

室内を整理整頓して印象をよくすることも大切ですが、成約に向けて売主として内覧者にお話しいただきたいこともあります。

ここでは、内覧者を不動産お迎えする準備として、ハードとソフト両面の注意点を解説していきます。

4. 応用編|不動産売却成功の秘訣を集めた記事4本

不動産売却成功のカギを握る重要なポイントについて、家を売る仲介の現場で実践してきた事例を交えてノウハウを公開します。

 

すでに、中古マンションや一戸建てなどの不動産を売り出し中にもかかわらず、「なかなか売れない」状況にあって困っている方にも読んでいただきたい記事を4本ご用意しました。

4-1 【ココが盲点!】 中古住宅が売れない原因と解決策のヒント

■記事名:【ココが盲点!】 中古住宅が売れない原因と解決策のヒント

 

売り出し中の中古住宅が、なかなか売れない。このような現状に頭を抱える売主は少なくないと思います。

不動産が売れずにいる現状が打開できないのは、ある要件を満たしていない、見落としているからです。

すぐに実践できる「解決策のヒント」を簡潔に4つにまとめました。この切り口で、今の悩みを克服しましょう!

4-2 【値下げに喝】不動産売却で値下げする前にやるべき施策とは?

■記事名:【値下げに喝】不動産売却で値下げする前にやるべき施策とは?

家やマンションなど、売り出し中の不動産がなかなか売れないと「価格を下げて、再度チャレンジしようかな」と考えがちです。

いかにも当然の流れに思えますが、実は価格を改定する前に、見直さなければならないことがあります。

実は、家が売れない原因は「価格」ではなく「広告」だった。すぐに価格を下げるのは失敗のもとです。

不動産の価格改定を行なう前に実施すべき具体的な施策を公開します。

 

4-3 【事例解説付】家が売れない原因分析から実践解決策までのプロセスを公開

■記事名:【事例解説付】家が売れない原因分析から実践解決策までのプロセスを公開

 

地元函館の大手不動産会社が1250万円で販売活動を始めるも、約一年ものあいだ売れなかった中古の一戸建てがありました。売主としては、さぞかしストレスが溜まっていたこととお察しします。
 

大手の営業担当からは900万円台に下げなければ無理と言われた中古の一戸建てを、当社で専任媒介を結び6か月後に1180万円で購入申し込みを受けて成約にいたった事例をもとに、中古一戸建てが売れなかった原因と、成約に導いた具体的施策を公開します。

 

4-4 家を高く売る方法7つの戦略ガイド【実例解説付】

■記事名:家を高く売る方法7つの戦略ガイド【実例解説付】

 

家を高く売る、つまり相場以上の金額で売るには、買い手に金額相応の価値があることを納得してもらうことが必要です。

それには、売却対象の不動産が持つポテンシャルを最大限に引き出し、できるかぎり伸ばすといった「物件の価値を向上させるパフォーマンス」をなくして、高値売却は実現に至りません。

業界歴25年の宅建士かつ不動産広告のスペシャリストが、家を高く売る方法としての7つの戦略を、実例に基づき解説していきます。

5. 番外編|築年数が古い家がある場合の売却法

築年数が古い家がある場合に、更地にした方がいいのか、古い家付きで売るほうが得なのか、また中古住宅として売却可能かどうかを解説した記事です。

 

5-1 【成約事例付】築30年の一戸建ての価値、売却や購入に値するかどうかの話。

■記事名:【成約事例付】築30年の一戸建ての価値、売却や購入に値するかどうかの話。

 

築年数が古すぎると査定がゼロとか銀行の担保評価がつかないという話を聞きますが、果たして本当にそうなのでしょうか。実際の成約例を交えて、築30年を超える古い家が売れていく実情についてまとめました。

 

5-2 築年数が古い家がある場合、更地で売るべきか、中古住宅として売るべきかの判断に迷ったら読んでください。

■記事名:古い家付きの土地売却は「更地」と「建物付き」のどちらが得か?

 

「建物を取り壊して更地にした方が売れやすい」、「古くても建物付きの方が売れやすい」と異なる意見を聞くと、正直判断に迷うところですが、結論は「更地より、建物付きの方が売れやすい」のです。その理由についてまとめました。

 

5-3 古い家がある土地の売却で、「建物付き」と「更地」の固定資産税の違いを比較

■記事名:古い家がある土地の売却で、「建物付き」と「更地」の固定資産税の違いを比較

 

不動産の売却を計画した時点で、土地の上に古い家がある場合は、建物を取り壊して更地に場合と、建物がついた状態で売る場合で固定資産税にどのような違いが出るのでしょうか?


ここでは買い手が決まって成約、そして引渡し日を迎えるまでの売主が負担するランニングコストについて解説します。

 

5-4 古い家がある土地を売却する際、建物を取り壊す時期などの契約上の注意点を解説

■記事名:古い家がある土地を売却する際、建物を取り壊す時期などの契約上の注意点を解説

 

土地に古い家がある状態で売り出した不動産に買い手が見つかりました。

買い手が建物の再利用を希望する場合と、更地での引渡しを希望する場合のそれぞれについて、建物を解体するタイミングや契約上の注意点などを解説します。

家を高く売る、つまり相場以上の金額で売るには、買い手に金額相応の価値があることを納得してもらうことが必要です。
それには、売却対象の不動産が持つポテンシャルを最大限に引き出し、できるかぎり伸ばすといった「物件の価値を向上させるパフォーマンス」をなくして、高値売却は実現に至りません。
業界歴25年の宅建士かつ不動産広告のスペシャリストが、家を高く売る方法としての7つの戦略を、実例に基づき解説していきます。
家を高く売る方法7つの戦略ガイド【実例解説付】
家を高く売る、つまり相場以上の金額で売るには、買い手に金額相応の価値があることを納得してもらうことが必要です。 それには、売却対象の不動産が持つポテンシャルを最大限に引き出し、できるかぎり伸ばすといった「物件の価値を向上させるパフォーマンス」をなくして、高値売却は実現に至りません。 業界歴25年の宅建士かつ不動産広告のスペシャリストが、家を高く売る方法としての7つの戦略を、実例に基づき解説していきます。
この記事を書いた人
藤原 滋己 フジワラ シゲキ
藤原 滋己
函館ラ・サール卒。商船系データ通信会社から建築・不動産産業界へ転身。宅地建物取引士+二級建築施工管理技士。ハウスメーカー勤務時代に、木造住宅の工事監督のちに住宅・アパート・店舗・寺院など様々な建築物の営業を経験しました。建築不動産の営業歴は通算25年。 安心かつ安全な不動産取引のために、これまで培ってきた知識や経験・ノウハウを、お客様へのサービスのために全力で提供します。遠慮なく何でもご相談ください。きっとお役に立ちます。
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