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2021年01月09日
不動産売却の知識とノウハウ

【自己診断シート付】一般媒介と専任媒介の違いは?メリット・デメリットを比較して、あなたに合った媒介契約はどれがいい?

不動産売却に先立ち、媒介契約の種類を選択しなければなりませんが、どの媒介契約が自分に適しているのでしょうか。

あなたに合った媒介契約を選ぶには、①不動産売却に関する知識、②経験やキャリア、③物件の商品価値や特性、④期間、⑤売主の性格や事情、この5つの基準がポイントになります。

不動産業界歴25年の宅地建物取引士が、不動産仲介の現場で寄せられたお客様の声をもとに自己診断シートを作成しました。

あなたに合った媒介契約を選択することで、満足の行く不動産売却の実現に活かしてください。

1.まずは自己診断シートでセルフチェック!

自己診断シートでは16項目の質問を用意しました。

先入観や固定観念を持たずに、まずはあなたの直感で「はい」、「いいえ」を選んでみましょう。

 

2.適性診断16項目は何を意味する?深掘り解説します。

自己診断シートのそれぞれの質問項目にどんな意味があるのでしょうか。深掘り解説しますので、売主様ご自身の感性や売却となる不動産の特性に照らし合わせてみましょう。

①優秀な不動産営業を知っている

一番理想のかたちだと思います。迷わず、その業者に依頼しましょう。

②販売チャネルを増やしたい

販売チャネルを増やすことは、製品やサービスを市場に流通させるための一般的な考え方です。

しかしながら不動産はその特質上、唯一無二の商品であり、内覧数アップや早期成約に向けて、実は“営業担当の手腕や努力で商品化させている”という実態があります。

一般ユーザーには広く知られていませんので、「販売チャネルを増やすことが不動産売却の成功への近道である」と誤った解釈をもたらしています。

 

担当営業のスキルと「売れる不動産への商品化」の関係性がわかる記事のリンクを紹介してますので、ご興味のある方はご一読ください↓

【事例解説付】家が売れない原因分析から実践解決策までのプロセスを公開



 

③業者を競争させたい

残念ながら、世間一般的に言われる「競争の原理」は働いていないのが実態です。逆に、デメリットの方が多いでしょう。

・業者のモチベーションが上がらない

・徒労に終わる可能性があるので、広告づくりなどにじっくり取り組めないetc

④物件に稀少性を持たせたい

物件そのものの稀少性はもちろんですが、複数の業者が取り扱った場合、お客様視点では「売り急いでいるのかな?」と映ってしまいがちです。

一般媒介では、稀少性にマイナスの影響を与えてしまうことがあるので、注意が必要です。

 

⑤安く売ってもかまわない

スピードを優先して、一般媒介でいいと思います。

⑥高値売却を目指したい

戦略をしっかりと練って、内覧数を高めるための魅力的な広告づくりをするには、じっくり取り組むことが大切です。専任媒介が適しています。

⑦販売期間に余裕がある

前述の⑥と同様、じっくり取り組めることはプラスに転化できる専任媒介が適しています。

⑧急いで売却したい

不動産を急いで売却することは、直接的には価格設定の問題ですが、業者に一斉に営業してもらえるという意味では、一般媒介が向いていることになるでしょう。

⑨付加価値を高める魅力的な広告をつくってほしい

内覧数を多く獲得し、早期成約に結び付けるには、魅力的な広告づくりは欠かせません。

一眼レフカメラによる写真撮影から物件紹介文やキャッチコピーの作成まで、多くの時間が必要となるので、一般媒介には不向きです。専任媒介が適しています。

 

⑩販売状況の報告はきちんと受けたい

問い合わせ反響の数やお客様の反応を知ることは重要なことです。

一般媒介には報告の義務がないので、定期的な報告を求められる方には専任媒介が適しています。

⑪人気物件だからすぐに売れると思う

前述②で説明したように、不動産営業が「売却に向けた商品化作業」をしなくてもよいなら、一般媒介でもいいかもしれません。

⑫売れにくい物件だと思う

前述⑪と反対に、売れにくい原因が欠陥や不具合に起因するなら、販売戦略の立案や広告づくりにじっくり取り組む必要があります。



また、これらのマイナス要因に対する解決策を提示できる不動産営業の手腕・スキルも大きく影響してきます。腕の良い不動産業者を選び、専任媒介でじっくり進めていきましょう。

 

⑬不動産業者との交渉や調整は苦にならない

業者との交渉や調整にストレスや面倒臭さを感じなければ一般媒介でもいいと思います。

また、交渉や調整は「苦手じゃないけど時間が取れない」、「同じことを複数の業者に説明するのは面倒だ」とお考えになるなら専任媒介が向いています。

 

⑭任意売却である

債務整理のための任意売却では、債権者との調整が必須となるので、一般媒介には向きません。

⑮共有登記のため売主が複数いる

不動産を売却するにあたり、共有登記名義人全員との確認を行なう都合上、一般媒介は適していません。

⑯買い替えと併行して売却を計画している

売却した資金をもとに、次の住み替え先を購入する場合は、1社にお任せして全体のスケジュールや工程を組んでもらい適確な助言をもらいましょう。

その方がスムーズに運びやすく賢明です。

 

3.媒介契約とは

自己診断の結果を踏まえ、ぼんやりながらでも、自分に合った媒介契約が見えてきたことと思います。そもそも、媒介契約とはどのようなものなのでしょう?

 

媒介契約とは、「宅地又は建物の売買、交換、貸借の媒介依頼を受けた」ときの契約のことです。媒介と仲介は同じ意味です。



不動産売買においては、売主からの依頼であれば購入希望者、つまり買い手を探索することであり、買主からの依頼であれば購入の目的にかなう不動産を探索し紹介するというものです。

その結果、当事者の目的に沿った物件や購入希望者を発見できた場合には、当事者間の取引条件を調整して合意を得るように努力することであり、売買契約が成立したときに媒介報酬を受領することになります。

 

つまり、媒介契約とは、売買契約の成立を目的とした準委任契約なのです。

 

民法では、法律行為を委託することを委任とし、法律行為ではない事務の委託だけに限られるのが準委任です。ここで言う法律行為とは契約のことです。

 

売買の代理であれば、売主の代理人として契約に臨むので委任契約となりますが、媒介は言い換えれば仲介なので、契約の成立に向けて仲介人として事務の委託を行なうことへの委託しか受けていないので、準委任契約となります。契約の当事者は、あくまでも売主と買主であるからです。

 
さて、この媒介契約は、下表のとおり3つのタイプに分けられます。

 

4.媒介契約3種類を一覧表で比較

5.一般媒介契約のメリット・デメリット


「一般媒介」、「専任媒介」、「専属専任媒介」の3種類の媒介契約があり、いずれの契約も有効期間は3ヶ月間です。


有効期間は依頼者の申し出により更新できますが、更新された契約においても3ヵ月を超えることはできません。

なお、不動産業者が更新に同意しない時は、契約は更新されません。


さて、媒介契約ごとに特徴や注意点は異なります。

次の章では、それぞれの媒介契約のメリット・デメリットを見ていきましょう。

<一般媒介契約のメリット>

・売主は、複数の不動産業者に対して売却の依頼が可能です。
・不動産業者は、レインズへの物件登録の義務はありません。
・不動産業者の売主への販売活動状況報告の義務はありません

 

<一般媒介契約のデメリット>

①   業者ごとに売却の条件が異なってしまうと混乱やトラブルを招く要因になるので、売出価格をはじめ売却条件を統一する必要があります。

②   営業に費やす労力が徒労に終わる可能性があるので、不動産業者のモチベーションは上がりにくい。

③   共有登記で売主が複数いる場合や債務整理のための任意売却などの条件下では、一般媒介は適しません。

 

 

6.専任媒介契約のメリット・デメリット

<専任媒介契約のメリット>

・売主は、不動産業者1社にだけ売却の依頼ができます。
・売主は自分で探した買い手と契約することが可能です。
・不動産業者は、媒介契約の締結から7日以内に、レインズへの物件登録を行なわなければなりません。
・不動産業者は2週間に一回以上の頻度で、売主に販売活動状況の報告をしなければなりません。

 

<専任媒介契約のデメリット>

①   一般媒介と比べて専任媒介では他業者との競争がないため、内覧や成約に結び付けるための販売準備にじっくり時間をかけられるので、販売戦略の立案から魅力的な広告づくりまで精度の高い業務サービスの提供が可能になります。

 

7.専属専任媒介契約のメリット・デメリット

<専属専任媒介契約のメリット>

・売主は、不動産業者1社にだけ売却の依頼ができます。
・売主は自分で探した買い手と契約することはできません
・不動産業者は、媒介契約の締結から5日以内に、レインズへの物件登録を行なわなければなりません。
・不動産業者は1週間に一回以上の頻度で、売主に販売活動状況の報告をしなければなりません。

 

<専属専任媒介契約のデメリット>

① 依頼を受けた業者は他業者からの横取り、抜き行為の心配がないので、積極的に買い手を見つけるための努力ができます。


② 専任媒介契約と同様に、内覧や成約に結び付けるための販売準備にじっくり時間をかけられるので、販売戦略の立案から魅力的な広告づくりまで精度の高い業務サービスの提供が可能になります。

なお、標準媒介契約の約款をご覧になりたい場合は、国土交通省の宅地建物取引業に関するウェブサイトをご参照ください。

→ https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html

8.あなたに適した媒介契約を選ぶ判断基準は5つ!

自己診断の結果は、いかがでしたでしょうか?
実は、どの媒介契約が自分に適しているかの判断基準は、次の5つで構成されます。

 

1.不動産売却の知識
2.売却の経験・キャリア
3.売却にあてられる期間
4.不動産商品の価値・特性
5.売主の性格や個別事情

 



あなた自身が譲れない、重きを置きたい優先項目は、一般媒介と専任媒介のどちらが多かったですか?


媒介契約の種類は、売主の性格や事情、不動産売却に関する知識、売却経験、所要時間、物件の商品特性などを鑑みて選択することが最適解です。

 

この知見を活かして媒介契約の種類を決めてみてください。あなたの不動産売却の成功をお祈りしています。

 

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この記事を書いた人
藤原 滋己 フジワラ シゲキ
藤原 滋己
函館ラ・サール卒。商船系データ通信会社から建築・不動産産業界へ転身。宅地建物取引士+二級建築施工管理技士。ハウスメーカー勤務時代に、木造住宅の工事監督のちに住宅・アパート・店舗・寺院など様々な建築物の営業を経験しました。建築不動産の営業歴は通算25年。 安心かつ安全な不動産取引のために、これまで培ってきた知識や経験・ノウハウを、お客様へのサービスのために全力で提供します。遠慮なく何でもご相談ください。きっとお役に立ちます。
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