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2020年02月22日
不動産売却の知識とノウハウ

【自己診断シート付】一般媒介と専任媒介の違いと選び方

不動産の売却に先立ち、媒介契約の種類を選択しなければならない場面があります。

「一般媒介」、「専任媒介」、「専属専任媒介」の3種類の違いを把握し、どれが自分に適しているかを知ることはとても大切なことです。

記事の後半では、自己診断シートを活用して、どの媒介契約が自分に適しているかの選び方について解説します。

媒介契約とは

媒介契約とは、宅建業者が売主から売却の依頼を、買主から物件探しの依頼を受けるときに交わす委任契約のことを言います。

 
「一般媒介」、「専任媒介」、「専属専任媒介」の3種類の媒介契約があり、いずれの契約も有効期間は3ヶ月間です。


有効期間は依頼者の申し出により更新できますが、更新された契約においても3ヵ月を超えることはできません。

なお、不動産業者が更新に同意しない時は、契約は更新されません。

 


次に、それぞれの媒介契約の特徴や注意点を見ていきましょう。

一般媒介契約

・売主は、複数の不動産業者に対して売却の依頼が可能です。

・不動産業者は、レインズへの物件登録の義務はありません。

・不動産業者の売主への販売活動状況報告の義務はありません

 

<注意事項>

①   業者ごとに売却の条件が異なってしまうと混乱やトラブルを招く要因になるので、売出価格をはじめ売却条件を統一する必要があります。

②   営業に費やす労力が徒労に終わる可能性があるので、不動産業者のモチベーションは上がりにくい。

③   共有登記で売主が複数いる場合や債務整理のための任意売却などの条件下では、一般媒介は適しません。

 

 

専任媒介契約

・売主は、不動産業者1社にだけ売却の依頼ができます。

・売主は自分で探した買い手と契約することが可能です。

・不動産業者は、媒介契約の締結から7日以内に、レインズへの物件登録を行なわなければなりません。

・不動産業者は2週間に一回以上の頻度で、売主に販売活動状況の報告をしなければなりません。

 

<注意事項>

①   一般媒介と比べて他業者との競争がないため、内覧や成約に結び付けるための販売準備にじっくり時間をかけられるので、販売戦略の立案から魅力的な広告づくりまで精度の高い業務サービスの提供が可能になります。

 

専属専任媒介契約

・売主は、不動産業者1社にだけ売却の依頼ができます。

・売主は自分で探した買い手と契約することはできません

・不動産業者は、媒介契約の締結から5日以内に、レインズへの物件登録を行なわなければなりません。

・不動産業者は1週間に一回以上の頻度で、売主に販売活動状況の報告をしなければなりません。

 

<注意事項>

①   依頼を受けた業者は他業者からの横取り、抜き行為の心配がないので、積極的に買い手を見つけるための努力ができます。


①   専任媒介契約と同様に、内覧や成約に結び付けるための販売準備にじっくり時間をかけられるので、販売戦略の立案から魅力的な広告づくりまで精度の高い業務サービスの提供が可能になります。

なお、標準媒介契約の約款をご覧になりたい場合は、国土交通省の宅地建物取引業に関するウェブサイトをご参照ください。

→ https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html

自己診断シートで目的や用途に照らし合わせ、自分に適した媒介契約を調べてみましょう。

ここまでは一般媒介や専任媒介、専属専任媒介の特徴を説明してきましたが、ご自分にはどれが適しているか、まだわかりにくいかもしれません。

そこで自己診断シートを活用して、実際の用途や目的に照らし合わせつつ、あなたに適した媒介契約の種類を導き出しましょう。

16項目のそれぞれの質問に対して、はい・いいえのどちらかを選択してみてください。

媒介契約の種類を決めるための診断項目を個別解説

自己診断シート全16項目に対して解説します。売主ご自身の感性や売却となる不動産の特性に照らし合わせてみてください。

①優秀な不動産営業を知っている

一番理想のかたちだと思います。迷わず、その業者に依頼しましょう。

②販売チャネルを増やしたい

販売チャネルを増やすことは、製品やサービスを市場に流通させるための一般的な考え方です。

しかしながら不動産はその特質上、唯一無二の商品であり、内覧数アップや早期成約に結び付けるために、実は“営業担当の手腕や努力で商品化させている”といっても過言ではありません。

一般ユーザーには広く知られていない実態なので、「販売チャネルを増やすことが不動産売却の成功への近道である」と誤った解釈をもたらしているようです。

 

③業者を競争させたい

残念ながら、世間一般的に言われる「競争の原理」は働いていないのが実態です。逆に、デメリットの方が多いように思います。

・業者のモチベーションが上がらない

・徒労に終わる可能性があるので、広告づくりなどにじっくり取り組めないetc

④物件に稀少性を持たせたい

物件そのものの稀少性はもちろんですが、複数の業者が取り扱った場合、お客様視点では、「売り急いでいるのかな?」と映ってしまいがちです。

一般媒介では、稀少性にマイナスの影響を与えてしまうことがあるので、注意が必要です。

 

⑤安く売ってもかまわない

スピードを優先して、一般媒介でいいと思います。

⑥高値売却を目指したい

戦略をしっかりと練って、内覧数を高めるための魅力的な広告づくりをするには、じっくり取り組むことが大切です。専任媒介が適しています。

⑦販売期間に余裕がある

前述の⑥と同様、じっくり取り組めることはプラスに転化できる専任媒介が適しています。

⑧急いで売却したい

不動産を急いで売却することは、直接的には価格設定の問題ですが、業者に一斉に営業してもらえるという意味では、一般媒介が向いていることになるでしょう。

⑨付加価値を高める魅力的な広告をつくってほしい

内覧数を多く獲得し、早期成約に結び付けるには、魅力的な広告づくりは欠かせません。

一眼レフによる写真撮影から物件紹介文やキャッチコピーの作成まで、多くの時間が必要となるので、一般媒介には不向きです。専任媒介が適しています。

 

⑩販売状況の報告はきちんと受けたい

問い合わせ反響の数やお客様の反応を知ることは重要なことです。

一般媒介には報告の義務がないので、定期的な報告を求められる方には専任媒介が適しています。

⑪人気物件だからすぐに売れると思う

前述②で説明したように、不動産営業が「売るための商品化作業」をしなくてもよいなら、一般媒介でもいいかもしれません。

⑫売れにくい物件だと思う

前述⑪と反対に、売れにくい原因が欠陥や不具合に起因するなら、販売戦略の立案や広告づくりにじっくり取り組む必要があります。



また、これらのマイナス要因に対する解決策を提示できる不動産営業の手腕・スキルも大きく影響してきます。腕の良い不動産業者を選び、専任媒介でじっくり進めていきましょう。

 

⑬不動産業者との交渉や調整は苦にならない

業者との交渉や調整にストレスや面倒臭さを感じなければ一般媒介でもいいと思います。

また、交渉や調整は「苦手じゃないけど時間が取れない」、「同じことを複数の業者に説明するのは面倒だ」とお考えになるなら専任媒介が向いています。

 

⑭任意売却である

債務整理のための任意売却では、債権者との調整が必須となるので、一般媒介には向きません。

 

⑮共有登記のため売主が複数いる

不動産を売却するにあたり、共有登記名義人全員との確認を行なう都合上、一般媒介は適していません。

⑯買い替えと併行して売却を計画している

売却した資金をもとに、次の住み替え先を購入する場合は、1社にお任せして全体のスケジュールや工程を組んでもらい適確な助言をもらいましょう。

その方がスムーズに運びやすく賢明です。

 

最後に

自己診断の結果は、いかがでしたでしょうか?

あなた自身が譲れない、重きを置きたい優先項目は、一般媒介と専任媒介のどちらが多かったですか?


媒介契約の種類は、売主の性格や事情、そして物件の特性などを鑑みて選択することが最適解を得られる方法です。ぜひ活用してみてください。


 

みなさまの不動産売却の成功をお祈りしています。

 

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家やマンションなど、売り出し中の不動産がなかなか売れないと「価格を下げて、再度チャレンジしようかな」と考えがちです。
いかにも当然の流れに思えますが、実は価格を改定する前に、見直さなければならないことがあります。
実は、家が売れない原因は「価格」ではなく「広告」だった。すぐに値下げするのは失敗のもとです。
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この記事を書いた人
藤原 滋己 フジワラ シゲキ
藤原 滋己
宅地建物取引士+二級建築施工管理技士。ハウスメーカー勤務時代に、木造住宅の工事監督のちに住宅・アパート・店舗・寺院など様々な建築物の営業を経験しました。建築不動産の営業歴は通算25年。 安心かつ安全な不動産取引のために、これまで培ってきた知識や経験・ノウハウを、お客様へのサービスのために全力で提供します。遠慮なく何でもご相談ください。きっとお役に立ちます。函館ラ・サール卒21期生。
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