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2020年03月02日
不動産売却の知識とノウハウ

不動産売買決済の流れと必要書類を確認しよう

不動産売買契約の締結を済ませ、いよいよ残金決済と物件の引き渡しを迎える段になりました。

ここでは、買主が銀行の住宅ローンを利用して購入する場合で、不動産決済の場所や誰が立ち会うか、残代金や諸費用の精算などの細かい点も含めて、不動産決済時の流れや必要書類について解説します。

不動産決済の場所と立ち会う人々について

買主が銀行から融資を受けて決済する場合は、融資利用する金融機関の支店に関係者が集合して行ないます。

立ち会うのは、当事者である売主と買主、登記申請ならびに取引の公正をチェックする司法書士、そして不動産仲介業者です。

 

では、早速、決済当日の流れに沿って説明していきます。

1.登記申請手続きの準備

司法書士が取引の万全を期すために、不動産登記に必要な書類を確認します。

 

売主:

売主が持参した権利証(登記識別情報)や印鑑証明書、本人確認のための運転免許証を確認したうえで、所有権移転登記手続きのために司法書士が用意した登記原因情報や売渡証書、委任状に署名捺印をします。

このほか、抵当権の抹消書類や登記上の住所を変更する必要があれば、それらの申請手続き書類にも署名捺印をします。

 

買主:

買主が持参した住民票や運転免許証を司法書士が確認のうえ、所有権移転登記や抵当権設定登記申請手続きの書類に署名捺印します。

 

司法書士が取引に立ち会う目的は、登記申請の手続きのためばかりでなく、二重売買や詐欺による不正取引を防止する、あるいは監視する意味もあります。

 

 

2.融資実行(または資金交付)

司法書士が登記申請に関するすべての書類に対して確認を済ませ「問題なし」と判断したら、銀行の担当者に住宅ローンの「融資実行」を依頼します。

 

この際、一旦買主の銀行口座に入金された融資額から、売主が指定する銀行口座への売買代金の「振り込み手続き」や、司法書士や仲介業者に現金で支払う金員の「出金手続き」もあわせて同時に行います。

 

銀行の混み具合によりますが、書類の不備もなくスムーズに運べば、通常は30分程度で完了します。

但し、年末年始や連休前の日で銀行が混雑している場合は、1時間から1時間30分までかかった経験もありますので、決済当日は時間に余裕をもたせておきましょう。

 

 

3.残代金の授受

売主は、買主から売買代金残金や公租公課の分担金等を受領します。

代金を受領したら買主へ領収証を交付しますが、売主が個人である場合は、不動産業者が領収証を用意してくれるケースが多いです。

いずれにしても、思い込みは禁物なので、領収証はどちらが用意するか事前に確認を済ませておきましょう。

なお、個人が自宅などの不動産を売る場合は、営業に関しないものであるため、領収証への収入印紙の貼付は必要ありません。

詳しくは、国税庁のホームページより印紙税額一覧表をダウンロードしてご確認ください。

 

国税庁ホームページ https://www.nta.go.jp/index.htm

 

4.諸費用の精算

マンションの売買であれば管理費や修繕積立金、別荘地であれば管理費や温泉受湯料など、売買対象によって日割り分担するものが異なりますが、引渡し日の前日までの分を売主が、引渡し日以降は買主が負担するというルールに従い清算します。

また、司法書士は登記費用を、不動産業者は仲介手数料(媒介報酬)をそれぞれ受領します。

複数名目のお金がやりとりされますので、領収証の受け取りはきちんと確認しておきましょう。

 

5.書類等の引き渡し

決済当日に引渡す書類の原本には、以下のようなものがあります。


土地:あらためて測量を実施した場合

・地積測量図や実測図
・境界立会い確認書

 
建物:

・建築確認通知書
・完了検査通知書
・建物の設計図
・設備機器類の取扱説明書


 

6.物件の引き渡し

決済場所が金融機関であるため、そこで行なわれる引渡しとは次のような作業を言います。


①売主から買主へ鍵の引き渡し
②物件引渡し確認書への署名捺印(売主・買主共)

 

なお、特殊な機械装置がある場合は、場所を物件のある現地へ移動して、売主に機器の操作説明をしていただくケースもあります。

 

 

決済当日の必要書類


必要書類を忘れてしまった場合、急遽自宅に戻り取って来られるとよいのですが、物理的に無理だとしたら、その日の取引は中止になります。

関係者に迷惑をかけることのないよう、必要書類は入念に確認しましょう。

 

<売主>

・登記済権利書(または登記識別情報)
・印鑑証明書
・本人確認資料(運転免許証等)
・鍵
・実印
・決済金受け取り用口座通帳
・住民票または戸籍附表(住所変更登記が必要な場合)
・融資返済口座通帳及び通帳印(ローン残債がある場合)

 

 

<買主>

・住民票
・本人確認資料(運転免許証等)
・融資返済口座通帳及び通帳印
・実印、認印
・印鑑証明書(銀行融資を受ける場合は必要になります)



 

決済・引き渡し当日は、つつがなく無事に取引が運ぶよう万全に準備を整えておきましょう。

 

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この記事を書いた人
藤原 滋己 フジワラ シゲキ
藤原 滋己
函館ラ・サール卒。商船系データ通信会社から建築・不動産産業界へ転身。宅地建物取引士+二級建築施工管理技士。ハウスメーカー勤務時代に、木造住宅の工事監督のちに住宅・アパート・店舗・寺院など様々な建築物の営業を経験しました。建築不動産の営業歴は通算25年。 安心かつ安全な不動産取引のために、これまで培ってきた知識や経験・ノウハウを、お客様へのサービスのために全力で提供します。遠慮なく何でもご相談ください。きっとお役に立ちます。
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