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2020年12月14日
不動産売却の知識とノウハウ

不動産査定方法の種類と査定依頼時の注意点とは?函館市の不動産業者が押さえておくと良いポイントを解説

不動産査定を依頼する際は、どのような計算で査定額が決定されているのか知っておくことが大切です。

査定方法を知ることで、注意するポイントも明確になってくるでしょう。

ここでは、函館市で不動産売却を検討している方に向けて、不動産査定の3つの方法と注意点についてご紹介します。

査定方法は3種類

不動産査定を検討している方は、どのように査定額が算出されているかご存知でしょうか。

ここでは、一般的に使用されている3つの査定方法をご紹介します。

①取引事例比較法

取引事例比較法は、過去の成約事例を参考に査定額を算出する方法です。
おもにマンションや土地の査定評価に使用します。

これから売却を予定している不動産と類似する条件で、過去に契約が成立した事例をいくつかピックアップして、そこからおおまかな価格を算出します。

事例地の選定が重要となるため、不動産会社がどのような成約事例を持っているかによって査定額は変わってきます。



例えば、築20年のマンションを査定する場合に、室内の維持管理やメンテナンス状態が良い物件と悪い物件では、立地や築年数が同じでも査定額に差が出ます。

取引事例比較法では、このような違いを見出し比較し、補正率により調整を行ない査定額を導き出します。

不動産査定を依頼するときは、実績を積んだ不動産会社を選ぶことが重要になりますね。

 

<取引事例比較法による計算>
査定評価額=事例地の単価(円/㎡)×面積(㎡)×補正率

 

②原価法

原価法では、まず売却予定の物件と全く同じ建物を建てた際に必要になる金額を計算します。つまり、再調達価格を減価修正して査定評価するというわけです。

ここには、材料費や労務費なども含まれるので注意しておきましょう。

ここで計算された価格は、再調達原価と呼ばれます。

再調達原価を基準にして、そこから経年劣化で価値が低下している分だけ値を下げていきます。

再調達原価から引き下げられた最終的な金額が、原価法による査定額となります。

 
<原価法による計算>
建物評価額=建築単価(円/㎡)×建物面積×(1-経過年数/耐用年数)

建築単価は国税庁の「建物の標準的な建築価額表」で確認します。また、耐用年数は国税庁の「耐用年数表」で確認してください。


なお、自己居住用(=非事業用資産)の耐用年数は、事業用年数×1.5として計算しますので注意が必要です。(所得税法施行令第85条)

 

③収益還元法

収益還元法は、一般的な不動産売却で用いられることはありません。

主に収益物件、つまり不動産投資物件の査定で用いられるため、1年間の純収益や還元利回りを基に売却価格が決められます。

不動産査定を依頼する際の注意点とは

不動産売却は、不動産会社との関係性が重要になってきます。

そのため、不動産査定をするときに情報を故意に隠してはいけません。

例えば、物件の評価や査定額が下がることを嫌い、物件の不具合や欠陥など瑕疵を隠してしまうケースがあります。

これでは、後々さまざまなトラブルを引き起こしてしまう可能性があります。

不動産査定を依頼するときは、物件の瑕疵を客観的に判断して、隠さず伝えるようにしましょう。

瑕疵にもさまざまな種類があるので、注意しておく必要があります。

物理的な瑕疵や環境的な瑕疵は判断がしやすいですが、法律的な瑕疵は素人には分からないこともあるでしょう。

不安な方は、管理組合の取り決めや物件の情報などが記載された書類を持って、不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

殺人や自殺など、心理的に嫌悪される事情がある場合も、忘れず伝えるようにしましょう。

【参考記事】

【判例に学ぶ】事故物件による不動産売買のトラブルを避けるために注意すべきこと

 
 
 

物件の瑕疵を漏れなく伝えることで、トラブルなく円滑に不動産売却が進む可能性が高まります。

最悪の場合、裁判にまでもつれ込み、売主の不法行為責任を問われ、損害賠償請求を受けることにもなりますので、細心の注意を払うことが必要です。

なお、不動産売却の査定依頼をする際に、売主が用意すべき必要な書類については、以下の記事を参考にしてください。

不動産売却時の必要書類とは?売主が用意する7種の書類を解説。

 

不動産査定の際に知っておくと良いポイントとは

不動産査定を依頼するときは、事前に物件をきれいに掃除しておいたほうが良いのでしょうか。

片付けや掃除を済ませておくことで印象が良くなり、査定額も上がる気がしますね。

ところが、不動産査定の場合は、片付けや掃除の有無によって査定額が左右することはありません。

物件から全てのものが取り除かれ、ハウスクリーニングも終わった状態を前提にして査定されるのです。

そのため、査定をするときになって慌てて片付けや掃除を進める必要はないと言えるでしょう。

ただし、内覧がある場合は、物件をきれいにしておくことが重要になります。

物件の購入を検討して内覧に来る方には、なるべく良い印象を持ってもらいたいですよね。

ハウスクリーニングを検討している方は、査定前ではなく内覧前に行うと良いでしょう。

【参考記事】

家を売る際の内覧準備のポイント|見学者の来訪に備えて売主が準備すべきこと


 

不動産査定を依頼するときは、物件のセールスポイントを伝えておくことも大切になります。

例えば、新耐震基準への適合や住宅性能評価の取得は査定額を上げる要因となりますが、これらの情報は自ら不動産会社に伝えないと分からない内容です。

また、第三者による公的な証明書を取得している場合は特に価値があると言えるでしょう。

正確な査定ができないと、満足のいく不動産売却ができないケースも出てきます。

不動産会社に最適な提案をしてもらうために、これらのセールスポイントは余すことなく伝えておくことが大切ですね。

これらの情報は、物件を売り出す上でも重要になります。

セールスポイントは広告にも載せられるため、購入者の目にも留まりやすくなるでしょう。

例えば、新耐震基準を満たしていることによって、控除や減税の措置が受けられる場合があります。

購入者に効果的にアピールするためにも、物件のセールスポイントを伝えることが大切です。

【参考記事】

家・マンションを高く売る方法7つの戦略ガイド【実例解説付】

 

まとめ

不動産査定をするときは、瑕疵を隠さずセールスポイントを伝えることが重要になります。

不動産売却を検討している方は、ぜひ今回の記事を参考にして、信頼できる不動産業者を選定し満足のいく取引を行ってください。

函館市で不動産査定をご検討中の方は、お気軽に当社にお問い合わせください。

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この記事を書いた人
藤原 滋己 フジワラ シゲキ
藤原 滋己
函館ラ・サール卒。商船系データ通信会社から建築・不動産産業界へ転身。宅地建物取引士+二級建築施工管理技士。ハウスメーカー勤務時代に、木造住宅の工事監督のちに住宅・アパート・店舗・寺院など様々な建築物の営業を経験しました。建築不動産の営業歴は通算25年。 安心かつ安全な不動産取引のために、これまで培ってきた知識や経験・ノウハウを、お客様へのサービスのために全力で提供します。遠慮なく何でもご相談ください。きっとお役に立ちます。
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