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2021年04月18日
不動産売却の知識とノウハウ

【お客様レビューあり】家・マンションを高く売るための必要条件を徹底解説!

家やマンションを高く売りたいけど、情報が多すぎてどうしていいのかわからないと思っていませんか?

宝石や車の買取り・下取りなら一番高い査定額を提示した業者に買い取ってもらえばいいだけの話ですが、あなたの不動産を業者買い取りではなく、一般の不動産流通市場で売る場合は買取りと同じ論理にはなりません。

ここでは、業界歴25年の宅地建物取引士が、他社で売れなかった不動産を最大20%を超える高値で売却した実績を紹介しつつ、「不動産を高く売りたい人は何をすればよいのか」の問いにズバリ答えます。

無駄な時間をかけずに、成約予想価格帯の上位、つまり高値で売却するためのポイントを習得し、その知見をもとにあなたの不動産を高く売ってくれる業者を見つけましょう。

1.「家やマンションを高く売る」定義について

最初に、不動産を高く売ることの定義について触れてみます。

上の高値売却の説明画像をご覧ください。


当社の場合、査定額は成約予想の下限値としています。
売出価格は物件の価値や魅力、需要予測により算出します。

そして、目指すべき高値売却とは、成約予想価格帯の上位で成約することを指します。

相場とは全体の平均値になりますが、これから解説することは、いかに平均値より高く売るかに主眼を置いている点を踏まえてください。

2.もっと高く売れたはずなのに、損したのはなぜ?

「もっと高く売れたはずなのに、もったいない。損しているなぁ...」

なぜ、私がこのように感じているのか、売却視点で見る不動産流通の実態と盲点について解説します。

2-1 多くの不動産業者の本音は、早期売却で仲介料売り上げを早く計上したい。

不動産業者は媒介契約締結後、一日も早く仲介料売り上げを立てるために、売主に対して「少しでも安く売らせよう」と不動産価格に下げ圧力を働かせる嫌いがあります。

売主はできる限り、成約予想価格帯の上位価格で高く売ってほしいと願うものですが、多くの不動産仲介業者は売主のこうした意向を意に介さず、付加価値をつけた販売施策を採用しません。

仲介業者としての相応の手間と時間がかかることを嫌い、当初の売出価格を低めに設定することで、自分たちは労せずスピーディに売り上げが挙げられるからです。

2-2 後で売主からクレームが入ることはないの?

結論から申し上げますと、例えば4000万円で売れたのに3000万円で売ってしまったなどと、業者が極端な失態を演じない限り、クレームに発展することはないようです。

売主は何か悶々とした気持ちは残っていても、業者から「景気が良くないのだから」、「相場より高く売るなんて無謀」などと言われ、仕方なくあきらめてしまう人が多いように思います。


一般的に、人生において不動産を何度も売却することは無いでしょうから、自身の過去の経験と比較しようがありません。
悲しい現実ですが、この記事を読んでくださっている皆さんは気を付けてくださいね。

3.間違いだらけの不動産業者選び

家やマンションを高く売りたいと考え、検索エンジンで調べてみても、サイトによって様々な見解があり、混乱するばかり。

一括査定サイトを利用すればいいの?

一般媒介ならいいの?

・大手不動産会社ならいいの?

査定額が高ければいいの?

・実績のある業者に頼めばいいの?

 

しかし、これらの問いは不動産を売却するための一般的な検討事項ですが、「高く売る」という意図に対する答えとしては満たしていません。



家やマンションを高く売ってくれる業者を選ぶには、「他社で2000万円で売れなかった中古の戸建てを、当社が媒介してから2200万円で売却できました」というような具体的な実績を持っているかどうかということに尽きます。

4.高値売却に必要な条件

いかに物件の魅力を引き出し付加価値を高めて、それを見込み客に正しく伝えきるかが最重要ポイントになります。

それには、売主ならびに不動産仲介業者の双方の努力が必要になります。

4-1 売主に求められること

見学者の来訪に備えて、屋外や室内の整理整頓・掃除は、売主が内覧者から好印象を獲得するためには欠かせません。

最近では、ホームステージングと呼ばれたりもしますが、売主の感性が問われる場面になりますので、できるだけ気配りしておきたいものです。

なお、売主として内覧に臨む際の心得について、参考になる記事がありますので読んでみてください。


家を売る際の内覧準備のポイント|見学者の来訪に備えて売主が準備すべきことを読む>>>

4-2 仲介業者に求められること

お客様が内覧したくなる広告か?

ズバリ、不動産物件の広告戦略に尽きます。

①情報量は不足していないか?

修繕履歴を中心に、リフォームした際に取り替えた設備のメーカー名や性能、暮らしてみてよかったと感じる立地環境の話、日頃ふれあうご近所さんとの関係など、買主にとって関心の高い事項については、しっかり伝えていきましょう。

②魅力をアピールする写真撮影ができているか?

不動産写真は、例えるなら「お見合い写真」と同じです。
魅力的な印象を持ってもらうために、当社ではデジタル一眼レフカメラを使用し、また被写体に応じてレンズを交換するなど、プロ機材を用いて撮影に臨みます。

 

・室内の明るさ
・水平垂直
・構図

・照明に応じて夜間撮影を実施 etc

撮影に要する時間は、ひとつの物件で2~3時間。
状況によっては夜間撮影を実施するなど、時間帯を変えても撮影します。


不動産の商品的な付加価値を上げるには、写真撮影が最も重要になる考えます。

③物件紹介文は工夫しているか?

キャッチコピーや文章を考えることは難しいものですが、日頃からトレーニングしていく以外方法はありません。
これからの時代の不動産業者には、表現力や発信力が強く求められます。

5.高値売却の実績紹介

家やマンションの高値売却など、本当にあり得るのか?
そんな疑問を抱かれている方のために、エビデンスとして当社の実績をご紹介します。

5-1 高値売却の実際例

以下に示すのは、他社に査定を依頼したオーナー様が、当社に意見を求めてご相談に来られたもので、当社で媒介契約を締結後の販売活動において成約に結び付いた主な事例を紹介します。


 対象物件       他社査定額  当社成約価格   価格差   差異率
七飯町・戸建て      700万円    930万円   230万円   24%
函館市・中古マンション  980万円   1,180万円   200万円   17%
函館市・戸建て     2,800万円   3,150万円   350万円   12%
鹿部町・戸建て      980万円   1,200万円   220万円   18%


対象となる不動産が同じでも、成約結果で12%から24%まで価格差がありました。

 

参考記事:
その不動産広告で損してませんか?家・マンションを高く売りたい人は必見です!

5-2 オーナー様から当社に寄せられた声

6.結論

あなたの家やマンションを高く売ってくれる業者は、高い査定額を出す業者でもなく、
大手だからでもなく、一般媒介にすればいいというものでもありません。


本質は、他社よりも不動産を高く売った実績を持ち、高く売るための工夫や販売・広告技術が備わった不動産業者に依頼できるかに尽きます。


広告づくりに時間や手間が増えたとしても、あなたの家やマンションを高く売るための努力を惜しまない不動産業者を真剣に探してみてはいかがでしょうか。


あなたの不動産が少しでも高く売れるよう、ここで得られた知識を実践に活用していただければ幸いに存じます。函館市の不動産業者ファインエステートの藤原が解説いたしました。


最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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この記事を書いた人
藤原 滋己 フジワラ シゲキ
藤原 滋己
函館ラ・サール卒。商船系データ通信会社から建築・不動産産業界へ転身。宅地建物取引士+二級建築施工管理技士。ハウスメーカー勤務時代に、木造住宅の工事監督のちに住宅・アパート・店舗・寺院など様々な建築物の営業を経験しました。建築不動産の営業歴は通算25年。 安心かつ安全な不動産取引のために、これまで培ってきた知識や経験・ノウハウを、お客様へのサービスのために全力で提供します。遠慮なく何でもご相談ください。きっとお役に立ちます。
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