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2021年03月24日
不動産売却の知識とノウハウ

不動産売却をお考えの方必見!税金対策についての基礎知識を解説します!

不動産売却をする上で避けては通れないのが、税金対策です。

様々な税金が絡んでくるのが不動産売却ですが、今回は不動産売却をお考えの方に向けて、税金対策のための基礎知識について不動産業界歴25年の宅建士が解説します。

1.不動産売却にかかる税金の種類について

土地や建物を売る時には、3種類の税金がかかります。

印紙税、譲渡所得税、そして住民税が必要になります。

後で困ることのないように、それぞれの税金がどんなものでいくら必要になるのかを、1つずつ確認していきましょう。


まずは印紙税です。

不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を添付する必要があります。

実は、平成26年の4月から令和4年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書については、軽減措置が適用されて、納税額が少し減ります。

不動産売却をお考えの方にとっては朗報ですよね。

売却価格などによって納税額も変わるので、その点も確認してみてください。



続いて必要になる税金が、譲渡所得税住民税です。

実は、この2つの税金を納める必要がある条件は、売却によって利益が出た場合のみです。

売却価格が購入価格より安い場合、売却して損益が計上されるような場合は払う必要がありません。

そして他にもいくつかの条件によって税額が大きく変動することもあるのが、この2つの税金なので、その点も押さえておくと良いでしょう。

 

2.譲渡所得税と住民税は支払うタイミングに注意しよう

先ほど紹介した譲渡所得税と住民税の大きな違いとしては、それぞれの支払うタイミングが異なることです。

通常、譲渡所得税は不動産を売却した年の翌年3月15日までの確定申告で納める必要があります。

そして住民税は、そこから3か月後の6月からになります。



この微妙な期間・時期の違いについて注意しましょう。

確定申告のタイミングで全て税金を支払ったと思っていると、6月の住民税納税を忘れてしまうことにも繋がりかねません。

譲渡所得税の納税時期も原則としては3月15日ですが、銀行の自動引き落としなどを選択していれば、4月20日ごろ自動的に引き落とされる振替納税というシステムも存在しています。

こういった日付・時期・期間などについてあらかじめ知っておくと安心ですね。

 

3.不動産売却時の税金5つの特例・特別控除について

不動産を売却すると高額の税金が発生して、不安に思う方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、支払う税金の額を少し減額できるような特例に加え、損失が出た場合の特別控除も存在しています。

ここではその5つの特例と特別控除について解説します。



最初はマイホームを売った時に認められることがある特例です。

3000万円特例と呼ばれるもので、すでにご存じの方もいらっしゃるかもしれません。

自分が住んでいる家、もしくは敷地の売却であれば、譲渡所得から3000万円控除される制度です。

ただし、譲渡した年の前年及び前々年に同じ特例や買い替え特例を受けていないことが条件になります。

何年も連続で土地売却の取引をして、そのたびにこの特例を適用することはできないので注意しましょう。

 

続いては、所有期間が10年を超える不動産を売った時に発生する特例です。

3000万円特例と重ねて受けられるのが、この特例です。

土地・建物ともに、所有期間が10年を超えている場合、税率が軽減されます。

この特例も先ほどの3000万円特例と同様に、何年も連続で適用できません。

前年と前々年に不動産売却を行って、3000万円特例や控除をうけている場合は、この特例を適用できないので気を付けてください。

 

そして次は、マイホーム・居住用不動産を買い換えた時に受けられる特例です。

マイホームの所有期間が10年を超えていて、居住期間も10年以上の場合に適用される特例です。

売却するマイホームよりも高い金額の住宅に移り住む場合は、元のマイホームから発生する譲渡所得課税を先送りできます。

しかし、家のサイズなどに関しての適用条件に縛りがあるので、国税庁のホームページから確認してみてください。

国税庁 No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例>>>



 

平成21年と平成22年に取得した土地を売ったら特例を受けられるかもしれません。

リーマンショックによる景気低迷を受けて、制度化されたものです。

その平成21年・22年に取得した土地を売却した場合に1000万円の控除を受けられます。

国税庁 No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除>>>


親子・夫婦、生計を一緒にする親族や同族会社から譲渡された土地でなければ、適用条件に合致します。

しかし、相続や贈与などで取得したものは適用外となるので注意しましょう。

 

最後は、令和3年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを、住宅ローンの残高を下回る金額で売却して譲渡損失が発生している場合は、その年の給与所得や事業所得などから控除を行えます。


国税庁 No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)>>>




損益通算などを行っても控除しきれなった譲渡損失は譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除できます。

新たにマイホームを購入しない場合でも適用可能です。

もちろんこのように特例を受けられるのが一般的ですが、築年数、物件の面積や種類などで適用できないものもあるので注意しましょう。

4.不動産売却と税金について、さらに理解を深めたい

本記事とあわせて、不動産売却と税金について以下に紹介する記事で、さらに理解を深めましょう。


不動産売却の際にかかる税金について>>>



確定申告の時期を過ぎると危ない!函館市で不動産売却を検討中の方にポイントを解説>>>


5.まとめ

今回は、不動産売却をお考えの方に向けて、税金対策のための基礎知識について解説しました。

是非参考にしてみてください。

函館市周辺で不動産売却をお考えの方は、お気軽に当社までご相談ください。

「不動産を売却したいが、売却の手順を知らない」
不動産売却が初めてという方は、どのように売却が進められるのか、基本的な流れを知っておけば、スムーズに準備を進められるでしょう。
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この記事を書いた人
藤原 滋己 フジワラ シゲキ
藤原 滋己
函館ラ・サール卒。商船系データ通信会社から建築・不動産産業界へ転身。宅地建物取引士+二級建築施工管理技士。ハウスメーカー勤務時代に、木造住宅の工事監督のちに住宅・アパート・店舗・寺院など様々な建築物の営業を経験しました。建築不動産の営業歴は通算25年。 安心かつ安全な不動産取引のために、これまで培ってきた知識や経験・ノウハウを、お客様へのサービスのために全力で提供します。遠慮なく何でもご相談ください。きっとお役に立ちます。
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