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2017年04月03日
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第4回 工事費をいかに抑えるか?|築古戸建のリノベ実践

築古戸建のリノベ実践シリーズ。

第4回は、工事費をいかに安くするか、低く抑えるかについて書いてみたいと思います。

前回のブログを読まれる方はこちら

 

第4回工事費をいかに抑えるか?|築古戸建のリノベ実践 

 

工事予算を組む前にやるべきこと

今回取得した物件は貸家(賃貸住宅)として運用し家賃収益をあげることが目的です。

この建物は、過去に昭和51年と平成10年に増改築工事が行なわれているのですが、構造躯体は築50年を超えています。手を加えたいところは山ほどあるのですが、当社が中古住宅として再販するわけでもなく、またかかった工事費の分だけ賃料に上乗せするような“ひとり相撲”をしたところでニーズに応えられるわけでもないので、間取り改造による障害要因(ネック)の除去と清潔感を保ちつつ、今人気のトレンドを取り入れた“おしゃれ感”を演出することに徹底しようと考えています。

業者さんへの見積依頼の段階から、このコンセプトをぶれることなくしっかり押さえておくことが肝要です。

 

工事費を抑えるポイントはこれ!

ズバリ工事費を抑えるには、幾つかのポイント(要素)が必要です。

 

1)間取りの変更やデザインを自ら決められるかどうか

 オーナー(建物所有者)であるあなたが、改修案を業者に提示出来ないのであれば、やむを得ずプロに依頼しなければなりません。問題解決力ならびにデザイン提案力がある不動産会社をパートナーにお持ちであれば心配には及びませんが、そうでなければ、この部分のコストダウンはあきらめて提案力のある建築デザイナー、あるいはデザイン感覚の優れた工務店(施工会社)に相談しましょう。

ちなみに人気を阻害する、つまり内覧してもお部屋探しをされる方がおそらく示すであろうネガティブな反応に対する措置として、今回は設備のグレードアップで誤魔化すのではなく、使いづらさの解消を間取りの変更をもって根本解決を図ることにしています。

 

2)工期に余裕をもてるかどうか

工期に余裕が無ければ、大工さんや職人を多く抱える会社に依頼しなければなりません。規模の大きな会社は固定経費が掛かっているので、なかなか安くはならないものです。

あくまでも賃貸住宅のリノベーションなので、ここは割り切って考えます。個人事業主や小規模の会社へ発注することで、工事費を実勢価格の1~2割ダウンで抑えることが可能となります。もちろん、腕の確かな信頼のおける業者さんであることが大前提ですが。

職人さんに無駄をさせないような工程を組む。この配慮があるから、工事金額を縮減する知恵を一緒に考えてくれるわけです。つまり、相手への思いやりが大事だということですね。これも、工事費を割安にする工夫のひとつです。

 

3)適切な現場監理ができるかどうか

幸いなことに、私は元々住宅工事の現場監督を務めていた経験から、自ら現場を監理することが可能であるため、賃貸住宅の場合は工務店に一括発注せず分離発注方式(各種専門の工事会社へ、直接発注する)を採ります。

上記の2)と同様に詳細な工事見積書を理解することが出来て、施工や工程の管理までできれば鬼に金棒です。

 

理想はオーナー自らが建築経験を持っていることですが、無いからと言って落胆することはありません。

価格競争力のある建築ブレインを抱える不動産会社をパートナーに持てば安心です。

但し、施工費の適正さや実勢価格も知らないのに、なんでもかんでも「安く安く!」というオーナーさんは、良い業者さんに嫌われます。せっかく出会っても、業者さんが離れていってしまう恐れがあります。

やみくもに相手を疑うのではなく、自らしっかり勉強してみる姿勢は信頼関係構築のためには必要なことです。それでも疑い深い方がいるとすれば、もはや“究極の工事費低減策であるDIY”をご自身で試されるしか選択肢はありません。

腕クライアントから引っ張りだこである腕の良い職人さんや業者さんは、ディスカウントしなくても仕事の受注に困っていません。ぜひ、長い付き合いの出来る、信頼のおける心強いパートナーを見つける目利きを持てるようになりましょう。

 

今日も最後まで読んでくださり、ありがとうございます。
『築古戸建のリノベ実践シリーズ』...また、読みにきてください。

 

 

この記事を書いた人
藤原 滋己 フジワラ シゲキ
藤原 滋己
ハウスメーカー勤務時代に、木造住宅の工事監督のちに住宅・アパート・店舗・寺院など様々な建築物の営業を経験しました。建築不動産の営業歴は通算22年。 安心かつ安全な不動産取引のために、これまで培ってきた知識や経験・ノウハウを、お客様へのサービスのために全力で提供します。遠慮なく何でもご相談ください。きっとお役に立ちます。
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