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2017年10月17日
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第12回 紆余曲折あるも、ようやく成約に漕ぎつけて晴れて最終話に。|築古戸建のリノベ実践

収益物件として取得した自社物件第2号は、紆余曲折ありましたが、おかげさまで本日ようやく借主様との契約締結を迎えられました。

第1号の貸家は、繁忙期真っただ中だったためか、プチリフォーム後にすぐに決まりましたが、第2号は成約というゴールを迎えるまで、それはそれは長い道のりでした。

方向性は間違っていないと信じて。

ここで、あらためて、この物件のおおまかな概要を紹介すると次のとおりとなります。

 

1)増改築など定期的にリフォームされた建物であるが築年数は52年の5LDK。

2)住宅設備については、多少の古さは残るものの、まだまだ使用に耐えられる。

3)車高の高いSUVが停められる車庫や3帖大の物置が付いている

4)建物の南には、バーベキューをしたり、小さなお子様を遊ばせることが可能な広い庭がある

 

当初はハウスクリーニングを主体に、できるだけ改修工事に費用をかけないで5万円台で募集することを考えましたが、“古臭さ”や“汚さ”は大きな障害となることが予想されたので、内装のリフレッシュを中心に工事を行ないました。

 

例を挙げると、1階に細かく間仕切られたふたつの部屋をつなげて、広いリビング空間を作ってみたり、照明器具や水栓金物の新品交換、庭を快適に使っていただけるよう庭木の伐採などなど、思い切って250万円ほど掛けたわけです。

 

秋の引越しシーズンには、是が非でも。

さて、5月の大型連休前にはリノベーションが完了し、連休明けから家賃85,000円で入居募集を開始するも反響はいまひとつ。途中で映画製作会社さんが短期で借りてくださったので正味4ヶ月間は賃料収入のあがらない空室期間が続きました。



さすがに9月に入り、『この秋の引越しシーズンのうちには入居を決めておかなきゃ』という焦りがあったので、家賃をペット飼育OKの73,000円に決断。これが功を奏して、ようやく9月の下旬に入居申込みが入ったわけです。

 

もしも、駐車スペースが2~3台停められるほどの余裕があったら、ここまで家賃を下げなくても決まっただろうか。もしも、内装中心のリノベではなく、キッチンやお風呂などの住宅設備の交換を重点的にしたほうが早めに決まっただろうかなど、これらの仮説に対して賃貸営業スタッフとともに、今後じっくり検証していきたいと思います。

決まる商品づくりのコツを徹底的に分析する

これまでわが社は不動産仲介業を通して営業力や広告力を磨いてきましたが、いざ自らが貸主=大家さんの立場になってみると、あらためて商品力(決まる商品づくり)について考えさせられ、まさに貴重な体験をさせてもらった気がします。

 

これらの経験を次に生かして、大家さんとしてさらに不動産賃貸業を究めていきたいと思います。

築古戸建のリノベ実践シリーズは第12話で完結です。これまでの築古戸建のリノベブログをご覧になる方は、こちらをご参照ください。

函館で築年数の古い建物の運用や利活用のことは、ファインエステートにご相談ください。

 

この記事を書いた人
藤原 滋己 フジワラ シゲキ
藤原 滋己
ハウスメーカー勤務時代に、木造住宅の工事監督のちに住宅・アパート・店舗・寺院など様々な建築物の営業を経験しました。建築不動産の営業歴は通算22年。 安心かつ安全な不動産取引のために、これまで培ってきた知識や経験・ノウハウを、お客様へのサービスのために全力で提供します。遠慮なく何でもご相談ください。きっとお役に立ちます。
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