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2017年11月08日
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なぜ不動産投資家は新築ではなく、中古の収益物件を狙って購入するのか?

マンションビルダーが30年間の家賃保証をつけて、次から次へと新築の共同住宅が建設される昨今ですが、「賃貸経営の実情は果たしてうまく行っているのか?」と頭の中に疑問符が浮かばれる方も多いはず。

実際問題、今よりも景気の良かった10年前15年前では新築完成時にすでに満室となっていた物件はたくさんありました。ところが、今では「新築完成から半年かかってようやく満室になった」、「一年経っても、まだ満室にならない」などのオーナーの嘆きの声を聞くことも珍しくなくなりました。

大事なのは家賃保証ではなく、入居者に住んでみたいと思われること

家賃保証があろうがなかろうが、賃貸経営成功のカギは「入居者が住んでみたくなる物件」を提供できるかどうかに尽きるわけで、「だったら、中古より新築のほうが入居者には良いのでは?」と思いがちですが、あながちそうではありません。

労働人口の構成や働くひとたちの所得状況など、賃貸マーケットいわゆる市場性が重要な要因となるわけですが、中古の収益物件であってもキャッシュフローに余裕があるため、しっかりとした人気物件づくりが可能になります。


中古の収益物件は、キャッシュフローや返済にこんなに余裕が!

さて、土地を購入して建物を新築するケースでは、家賃収入から固定資産税や保険料、共用電灯代、管理手数料(管理委託する場合にかかります)を控除し所得税を支払ったあとの手残りは、6戸入りの共同住宅でせいぜい1~1.5室分の年間家賃です。

常に満室を維持しなければキャッシュフローが出ないどころか、アパートローンの返済に自身の資金を持ち出さなければならないリスクを孕んでいます。

これに比して中古アパートを購入では、15年返済だと毎月の返済額はおおよそ2~2.5室分の賃料程度ですから、いかに返済に余裕があるかお分かりいただけるでしょう。ましてや、中古アパートは、所有権移転した時点から家賃収入が得られるので、精神的にも収支的にもそこに大きな魅力があるわけです。

 

これから不動産投資を実践してみたいとお考えの方は、中古の収益物件購入を視野に入れてみてはいかがですか。ご参考にしていただければ幸いです。

 

ファインエステートでは現在このような収益物件(中古売りアパート)を取り扱っています。

この記事を書いた人
藤原 滋己 フジワラ シゲキ
藤原 滋己
ハウスメーカー勤務時代に、木造住宅の工事監督のちに住宅・アパート・店舗・寺院など様々な建築物の営業を経験しました。建築不動産の営業歴は通算22年。 安心かつ安全な不動産取引のために、これまで培ってきた知識や経験・ノウハウを、お客様へのサービスのために全力で提供します。遠慮なく何でもご相談ください。きっとお役に立ちます。
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