築30年、築40年の家の価値と中古住宅として売却可能かどうかの話。

『親が亡くなり、相続を受けた中古の一戸建てを売却したいけど、築年数が古くても大丈夫でしょうか？』と、最近このような相談を受けることが多くなりました。その対象となるのは、築30年や築40年の中古住宅が多いです。

まずは、その家の商品価値を探る必要があるので、オーナー様から相談を受けたら、現地調査をはじめ権利関係、法規チェック等ひととおりの基本調査と合わせて市場性を調査分析します。

一般的に、このような相談は築年数の古い建物がほとんどで、「家を使用することはできるがメンテナンスやリフォームなどが実施されていない」、「外壁の汚れや傷みまたデザインが古い」などといった要因から、残念ながらオーナー様が期待するほどの査定額に至らないのが現実です。

では、次の前提条件で建物査定額を簡易試算してみましょう。計算は価格査定マニュアルを使用します。

＜前提条件＞
床面積115㎡（約35坪）の二階建て木造住宅で、標準的な布基礎、中級グレードの建物とします。また、屋根外壁の改修工事は実施ナシ、外構工事も積算対象に含めず、建物本体のみの試算結果とします。

築40年　建物査定額　124万円
築35年　　　〃　　　162万円
築30年　　　〃　　　205万円
築25年　　　〃　　　248万円
築20年　　　〃　　　291万円
築15年　　　〃　　　405万円
築10年　　　〃　　　814万円
築5年　　　〃　　　1237万円　　

この試算結果をみると、築20年を迎えるまでは5年単位の減額幅が大きく、築20年を経過すると減額幅は緩やかに下がっていきます。実際には、築20年も経過すると、屋根や外壁を塗装したり、傷みが著しい場合は屋根の葺き替えや外壁の張替えが行なわれることが一般的なので、査定額にも上積みが出ることでしょう。

ところが、高齢の親のために「水廻り設備をリフォームし、段差解消や手すり設置などのバリアフリー工事を合わせて実施した」、「最近になって屋根外壁を塗装した」などのように改修工事が行なわれている場合だと評価はグンと上がります。

リフォームを行なった当時に掛かった費用をヒアリングして減価償却の計算を行ない、また印象やイメージなど購入者の心理面に訴求する要素を加点評価していきます。

この加点部分は経験則からなる主観点にあたるので、不動産会社によって査定額に乖離が出ることがしばしばで、過去には木造戸建のケースで他社査定750万円、当社仲介成約額930万円。区分所有マンションでは他社査定900万円、当社仲介成約額1,180万円といったようにバラツキが出てしまうのが現実です。（診断や査定は、人工知能AIではなく生身の人間が行なうことですから、いたしかたないことだと思いますが。）

前述のように、築年数が古いからといってイコール「売れない」の公式は成立しないことはお分かりいただけたと思います。しかしながら、

・雨漏れが起きているけど修理していない
・床組みが腐っているみたいだ

このように構造躯体や基本性能に不具合や欠陥が出ているなら、水廻り設備や内外装をリニューアルするだけでは済まず、抜本的に修理のための工事を行なわなければなりません。

これらに掛かる費用がきわめて大きければ、購入する方も躊躇しますし、売る方も「売るために多額の費用を投入するの？」ということになり、現実的には築年数が古いことも手伝って「建物の商品価値」は諦めざるを得ません。

また、売主の瑕疵担保責任の問題もありますので、一般流通で売却することはリスクが高まる可能性も出てきます。

今度は逆に、土地として売るにも古家があることが売却の足かせなります。土地値で売却するけれど、既存建物の解体工事費の支出がかかり、オーナー様の手残りは少なくなってしまいます。

但し、物件によっては売主の瑕疵担保を免責とする現状有姿引渡しで、宅建業者が購入する場合もあります。業者は取得後に改修工事を実施して、貸家としてあるいは再販するケースがあるからです。（築40年を経過した築年数の古い中古住宅を取得して、貸家として運用した例はこちらから参照できます。）

宅建業者にとっては、改修費用をどのくらいの期間で改修できるのか等、収益性を重視しての仕入れになりますので、オーナー様から見たら安く手放すことになりますが、のちのちのトラブルや紛争の心配がなくなるので、煩わしさを感じることなくスッキリ処分できるのがメリットと言えるでしょう。

いずれにしても、ケースバイケースの判断になりますので、宅建業者さんから適切な助言をもらい、じっくりと協議して方向性を見いだしてみてください。

１．築30年、築40年の古い家でも、売れる。

２．建物の保守管理状況が良ければ一般流通で売却可能。

３．建物の状態が悪ければ、
　①建物を取り壊して、更地で売却する。
　②現状有姿で、不動産会社に買い取ってもらう。

４．ご自身の先入観で方向性を決めてしまう前に、まずは専門家である宅建業者に相談しましょう。