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2019年12月08日
不動産売却の知識とノウハウ

借地権付建物を売る、出口戦略を解説。

 

「親が施設に入り自宅を使う人が誰も居ない」、あるいは「実家を相続したが、自分には住む家があるので処分したい」

そんなときに、もしも土地が借地だったらどうなるのでしょうか?

借地上にある自己所有の建物、つまり借地家付建物の処分や運用の方法について解説していきます。

 

借地権付建物の出口戦略1:建物を取り壊し、更地にして地主へ借地を返還する

 

もっともオーソドックスな方法ですが、建物の解体工事費用が大きな支出となってしまいます。

地主が更地での返還を求めている場合、更地にして返還することが多いです。

既存の建物を取り壊して、借地契約を終了。早めに地主に返還してスッキリできます。煩わしい思いをしたくない方には、この方法もおすすめします。

 

借地権付建物の出口戦略2:第三者に売却する

 

あなたが所有されている建物と合わせて、借地権を第三者に売ることが可能です。

借地でも建物を買ってくれる人なんているの?

とお思いかもしれませんが、100人いれば100通りの人生プランがあります。賃貸暮らしをするより、コストメリットがあると考えられる方も、世の中にはいらっしゃるのです。

但し、地主の承諾が必要なため、あらかじめ地主に売却する予定であることを伝え、あたらしい借地人(買主)に対する地代金や権利金等に関わる諸条件を確認しておく必要があります。

建物を取り壊して更地にして地主に返還することに比べると、解体工事費の支出が無くなるので、欲張った価格設定をしない限り売却が可能です。

当社でも年に2~3件、借地権付き建物を媒介しますが、早期に成約に至ることが多いです。

 

なお、応用編として、地主と共同で土地と建物を第三者に同時売却する手法もあります。

 

借地権付建物の出口戦略3:建物を地主に売却(譲渡)する

 

建物が利用可能かどうか、つまり貸家としての運用が可能かどうかの地主による判断が必要です。

賃貸することを想定した場合、多少のリフォーム費用で再生(再利用)できるか、あるいは大規模なリフォーム費用が掛かるのかが、地主にとっての購入可否の判断基準となります。

地主に売却する場合は、小額で引き取ってもらうことが一般的です。自身で建物を取り壊さなくて済むだけラッキーだと考えましょう。

 

借地権付建物の出口戦略4:建物の所有を続け、貸家として家賃収入を得る

 

この方法は収益運用の考え方です。

老朽化によりリフォーム費用に大きな支出が予想される場合は、採算性が悪いので、この選択肢はなくなりますが、手入れの行き届いた家である場合は、貸家として運用し収益を上げていく方法があります。

集合住宅(共同住宅)の空室率は増加の一途を辿っていますが、戸建の貸家は供給不足から需要の方がまだまだ大きく、ビジネスチャンスがあります。
 

このように、借地権付建物は処分や運用という多角的な視点から分析すると、単に建物を取り壊して地主に借地を返還するだけでなく、実際には複数の選択肢が存在することをご理解いただけたと思います。



皆様それぞれの家庭事情や置かれている状況、また物件の不動産特性を踏まえて、最良の選択がなされることを切に願います。ご参考にしていただければ幸いです。

 

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この記事を書いた人
藤原 滋己 フジワラ シゲキ
藤原 滋己
宅地建物取引士+二級建築施工管理技士。ハウスメーカー勤務時代に、木造住宅の工事監督のちに住宅・アパート・店舗・寺院など様々な建築物の営業を経験しました。建築不動産の営業歴は通算25年。 安心かつ安全な不動産取引のために、これまで培ってきた知識や経験・ノウハウを、お客様へのサービスのために全力で提供します。遠慮なく何でもご相談ください。きっとお役に立ちます。函館ラ・サール卒21期生。
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