土地の境界線付近に隣地の越境物。トラブル解決のための実践対応。

不動産取引における紛争の中で、実に多いのが境界線をめぐるトラブルです。

その中には境界が不明確なために起きる争いがありますが、これに関しては、不動産を売却または購入する際に宅建業者に相談・監修のもと、測量会社（土地家屋調査士）に依頼し、しっかり現況測量（実測）してもらうことをおすすめします。


越境物、あるいは支障物件という呼び方もしますが、これにはおもに次のようなものがあり、対象物ごとに対応方法が異なります。

越境物への対応法は地域性が関係します。例えば、権利異動（売買）が頻繁に行なわれる東京と函館のような地方都市では全然違います。ここでご紹介することは、当社が営業する函館が舞台の話です。対応法や交渉マインドについては、地域性を考慮して読んでくださるとありがたいです。

　昔は、隣人同士で工事費用を仲良く分担して、境界線を中心に塀を設置することが多かったようです。当時は現代と違って、境界線をめぐるトラブル自体がほとんど無かった時代ですから、それでよかったのでしょう。古き良き時代ともいえますね。

　ところが、この話も現代に置き換えると、「境界を越境」する支障物が存在することになるわけですから、売主の義務としてしっかり調査したうえで買主に説明しなければなりません。（実際には宅建業者が行ないますが。）
 

　まずは初期段階、つまり宅建業者の物件調査で把握できれば良いのですが、中には測量会社に調査してもらわないと正確なことがつかめない場合がありますので、オーナー様は「よし、不動産を売却しよう」と決めたら、実際に売り出す前に実測して現況を把握しておくのがベストですね。境界について、誤った説明を避ける意味でも。

 

　先に測量費用（経費）を支出することを嫌い、「買い手もついていないのに実測するのは嫌だ」という方がいらっしゃいますが、買い手の立場になればそういう考え方にはならないはず。不動産に限らず、購入を決めた後から“その商品（不動産）のマイナス情報や欠陥・不具合を聞かされるのは誰でも嫌なものです。”ご縁があって取引するわけですから、気持ちよく進めたいものです。話がそれて、売主の心構え的な話をしてしまいましたが、本題に戻ります。

　このような塀の越境があった場合、函館では「越境に関する協定書（覚書）」に当事者双方が書面に調印します。当事者というのは、越境している側とされている側のことです。期限のない紳士協定みたいなものですが、将来それらの工作物に手をかける（工事する）機会があったら、そのときに境界線内におさめて健全な状態に戻しましょうという約束を取り交わします。もちろん越境の度合いによりますが、5センチ、10センチ越境しているからと言って「大勢には影響がない」という買主の寛容な心に救われているといっても過言ではないでしょう。

 

　越境に関する協定書については、過去ブログの「土地の境界標確認と越境物調査、そしてその解決法。」　でご紹介していますので、興味のある方はチェックしてみてください。
 

　但し、「塀が倒壊して、こちら側に倒れてきそうだ」という状況なら、悠長なことも言っていられません。仲介する宅建業者にお願いして、支障物件所有者に対して上手に交渉してもらうよう依頼してみましょう。

竹木の枝が境界線を越えている場合

竹木の根が境界線を越えている場合

中古住宅として購入する場合

家を新築するために購入する場合

　隣接地所有者建物の屋根の一部（軒）が越境している場合や建物本体が越境している場合があります。

　いずれも中古住宅を購入しようとする物件の隣接地がこのような状況である場合で、買主ご本人が容認できる状態であれば、「越境に関する協定書」の取り交わしでいいでしょう。

 

　しかしながら、家を新築する場合に隣地の越境物があるとするならば、簡単な問題ではありません。なぜならば、建築基準法には「ひとつの敷地にひとつの建物」という大前提があり、わかりやすく言うと、一つの敷地に二棟の建物を建てることは出来ないという意味です。

　つまり、自分が建設しようとする敷地に、隣接地の建物本体や屋根の一部でも越境しているとひとつの敷地にふたつの建物が存在することになってしまい、これにより「確認申請」または「完了検査」に合格しないというリスクを負うことになります。

　完了検査に合格しなければ銀行の住宅ローン融資が受けられなくなるなど、その影響（損害）は甚大です。実務的には、確認申請用の敷地を云々という手法があるので対処は可能ですが、家を新築される買主様ご自身が苦労されないよう、宅建業者の腕の見せどころかもしれません。

　屋根の一部であれば工務店さんに依頼してカットしてもらうことが可能ですが、建物本体が越境ということであれば、土地を分割して売買する方法もひとつでしょう。なお、この越境が原因による土地の分割については、慣例的に越境している者に測量費用を負担していただいています。

 

　以上のように越境にも様々な対象があります。

　もちろん、あるべき姿、健全な状態に戻してもらいたいという越境されている側のお気持ちはとてもよくわかりますが、あくまで相手のあること。

　今後のご近所付き合いを円満にすることが何しろ大事なことですから、懐を広くかまえ寛容な気持ちで交渉しましょう。皆様が抱える土地の越境問題が、スッキリ解決できることを切に願っております。

 

越境に関する協定書の雛形をご紹介しますので、参考に活用してみてください。タイトルは協定書でも覚書でもかまいません。

越境する側、される側の双方で確認する事項は以下の通りです。

①境界線と越境する支障物件があることの確認
②支障物件が誰の所有で、誰が維持管理するかということと、土地の使用料を発生させるかどうかの確認
③期限は定めなくても、将来は越境のない健全な状態に整えることを確認
④売買などで所有権移転した場合にも、協定書の内容を互いに継承させること

この内容は互いに相手が約束を守ることを信じる...といった紳士協定になりますが、トラブルや紛争が無いことを確認しあえるので安心感が得られることが大きいわけです。

あくまでも隣人どうしが仲良く円満にお付き合いできるために、宅建業者がお役立ちできればいいですね。

1）境界標を以って境界線の位置確認を行ないましょう

2）越境度合いが大勢に影響がないのであれば、

　①「越境に関する協定書（覚書）」で対応しましょう　もしくは

　②何も働きかけないことも選択肢のひとつです

3）越境が深刻な場合は、相手方に

　①土地を分割して譲渡する（越境自体が根本的に解消される。この場合の測量費は越境している側が慣例的に負担している）、もしくは

　②塀など工作物の修補をお願いしてみましょう

4）今後のご近所付き合いも踏まえて、隣接地所有者には敬意をもって、ソフトにしなやかに交渉にあたりましょう

今日は越境トラブルの渦中にいる場合の対応法について紹介しましたが、何よりも大事なことはトラブルを未然に防ぐことです。

それは、不動産を売り出す前に現況測量を実施し、状況をしっかり把握することに尽きます。あわせて、こちらの記事もご参照してみてはいかがでしょう。

越境交渉で学んだ教訓から、土地の境界測量は不動産の売出し前にやらなければならないと考える理由。