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2018年11月16日
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不動産を売るときの価格の解説と注意すべきトラブルのこと

不動産を売るときに、取引の流れで次のような「価格」が出てきます。馴染みが無い聞きなれない用語なので、戸惑うことがあるかもしれません。売るときの価格(用語)には5種類ありますが、それぞれの価格について解説してみます。

1.不動産売却までの流れ

通常、不動産を売るときは、売却相談→物件調査→価格査定→媒介契約の締結→広告(販売活動)→契約交渉→売買契約の締結→代金決済・引渡しの流れをたどります。

不動産売却の流れについて、さらに詳しく知りたいときは、「はじめて不動産(マイホーム)売却の流れ」で解説していますのでご参照ください。

2.売るときの5種類の価格を解説します

売却希望価格
売主が希望する「売りたい価格」(通常、査定価格を上回ることが多いです)

査定価格
媒介業者が「不動産価格査定マニュアル」などに基づいて査定した価格

売出価格
上記①、②の価格を売主と宅建業者で協議のうえ決定した市場への「売り出す価格」
媒介契約書には、この価格(「媒介価格」と言います)が記載されます。

購入希望価格
買主の購入希望価格(「指値(さしね)」とも言います。)

成約価格
交渉の結果、売主・買主間で合意した「売買(契約)する価格」
 

一般的に、①売出価格で売却できることもありますが、購入希望者は少しでも安く買いたいと考えるので、購入希望者側からは売出価格より低い④購入希望価格を提示されるケースが多いです。そして、売買価格(成約価格)は交渉によって決まります。媒介(仲介)業者は双方の意見や要望を調整しながら交渉を進めますが、価格の合意がなされなければ契約には至りません。

 

3.トラブル防止のための売主の情報開示

買主が、引渡しのときに気がつかなかった欠陥、知らなかった欠陥を「隠れた瑕疵(かし)」と言います。売主は、この「隠れた瑕疵」については瑕疵担保責任を負わなければなりません。建物に雨漏りやシロアリの被害など「隠れた瑕疵」があった場合、買主は売主に対して損害賠償を請求することができ、あるいは隠れた瑕疵によって契約の目的を達成することが出来ない場合は、契約を解除することができます。不動産取引の中でも、この瑕疵に関するトラブルは決して少なくありません。

売主は、知っている土地・建物の過去の履歴や瑕疵等について告知書(物件状況確認書)で正確に記載し、瑕疵をめぐるトラブル防止のために努めなければなりません。尚、売主は、告知した瑕疵については責任を負いませんので、自主的に洩れなく説明しておくことが重要です。不動産売買における「現状有姿」と「売主の瑕疵担保責任」について、さらに知識を深めたい方はこちらをお読みください。


4.こんなトラブルにも要注意|原野商法の二次被害

過去に原野商法等で買わされた土地の所有者を狙った詐欺的行為による被害相談が多く散見されます。

①売ってあげると言って、広告費の名目でお金を支払わされた
②購入する客がいるのだが、そのためには測量が必要だと言って、測量費の名目でお金を支払わされた
③売るためには草刈や造成が必要と言って、造成費用などのお金を支払わされた
④「責任を持って売ってあげるので、価値のある土地と交換しよう」と持ちかけられ、購入する土地との差額代金を支払わされた
 

原野商法で騙された人に、さらに追い討ちをかけるように、面識のない知らない業者が先述の例のようなアプローチで「早く売りたい、処分したい」という売主の気持ちにつけ込んだものです。騙されて支払ったお金を取り戻すことは困難に近いので、騙されないように十分注意しましょう。

 

この記事を書いた人
藤原 滋己 フジワラ シゲキ
藤原 滋己
ハウスメーカー勤務時代に、木造住宅の工事監督のちに住宅・アパート・店舗・寺院など様々な建築物の営業を経験しました。建築不動産の営業歴は通算22年。 安心かつ安全な不動産取引のために、これまで培ってきた知識や経験・ノウハウを、お客様へのサービスのために全力で提供します。遠慮なく何でもご相談ください。きっとお役に立ちます。
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