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2019年12月08日
不動産売却の知識とノウハウ

中古住宅を売るときに、設計図や建築確認済証が無い場合の対処法

平成30年4月1日より施行された宅建業法改正により、媒介契約締結時に建物状況調査(インスペクション)を実施する者のあっせんの有無を確認したり、また重要事項説明書において「建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況・建物の耐震診断に関する事項の記載ならびに説明が必要となり、従来より書類の重要性が高まっています。

建物の設計図が無い場合

中古住宅(既存住宅)の売買に際して、買主としては売主から図面を引き渡してほしいと望む人がほとんどです。ところが、「親から相続を受けた築年数の古い家で、図面は見かけたことが無い」、「ずいぶん前に、中古の一戸建てを購入したけど、その当時は売主から図面を引き渡してもらえなかった」など、図面を持ち合わせていない売主さんも少なくありません。

では、実際にどのように対応しているか解説します。

 

不動産業者が販売用の間取りを作成する場合

売主の経済的な理由や販売開始時期を早めたいなどの事情により、建築士に依頼するまででの間、不動産業者が現地を採寸して、販売用資料としての間取りを作ることは多々あります。

建築士が書き起こす図面と比較すると精度は落ちるので、「図面と現況が異なる場合は、現況を優先します」という弁明はさせていただいています。

間取り作成が必要な物件の場合は、当社では2名で現地に赴き、採寸作業を行ないます。幸い、2名とも建築畑出身なので、精度の高い図面にはなってると思います。

建築士に依頼して、現況図を作成してもらう場合

「図面がなくて大丈夫だよ」と言ってくれる買主さんであれば話は別ですが、そこは期待しないでおきましょう。買主が希望する場合は、建築士に依頼して現況図面を作成してもらいます。図面作成の費用は、売主が負担します。

私のこれまでの経験上、建築士に配置図、平面図(1階、2階)と立面図の4枚を現況図としてを作成してもらった場合で、費用は10万円前後でした。建築士は2名で採寸、調査を行なったので安い方だと思います。

このほか、床面積が大きく、かつ鉄筋コンクリート(RC)造の住宅のケースでは60万円ほど掛かったこともあります。この時は大きな豪邸だったので特殊な例です。

すでに内装材や外装材で仕上げられた中古の建物において、仕上げ材を撤去して壁の中を確認するわけにもいきません。

建築士は現地で採寸し、仕上がり寸法からたどって壁厚を把握し、図面を書き起こします。このようなイレギュラーな条件で作成した図面であるため、設計図ではなく現況図とう呼び方をして誤解を招かないようにしています。

建築確認済証や検査済証が無い場合

分譲マンションの場合は管理会社を通じて建築確認に関する書類は確認できますが、戸建住宅の場合は売主が把握していなければ他にわかる人はいませんので、実物を見て確認したほうがよいでしょう。

もしも確認済証や検査済証が手元に無ければ、不動産業者が役所に出向き、建築行政課で「建築確認交付済証明」もしくは「検査済証交付済証明」を発行してもらいます。

また、これらの書類と合わせて、配置図などが記載されている「建築概要書」も入手しておきましょう。函館市の場合は、交付手数料はいずれも有償ですが、数百円で済みます。

 

建物図面や建築確認済証、検査済証などの設計関連の図書は、不動産査定に多少なりとも影響を与えるほか、中古住宅を購入する買主の大きな安心につながる大事なことなので、大切に保管しておくようにしましょう。

 

 

 

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この記事を書いた人
藤原 滋己 フジワラ シゲキ
藤原 滋己
ハウスメーカー勤務時代に、木造住宅の工事監督のちに住宅・アパート・店舗・寺院など様々な建築物の営業を経験しました。建築不動産の営業歴は通算24年。 安心かつ安全な不動産取引のために、これまで培ってきた知識や経験・ノウハウを、お客様へのサービスのために全力で提供します。遠慮なく何でもご相談ください。きっとお役に立ちます。函館ラ・サール卒21期生。
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